나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40684 [1] 대구광역시 달서구 용산동 557-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 소재하는 "성곡중학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위
일대는 단독주택 및 근린상가와 다세대주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 조성된 가장형의 토지로서 "주거용 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 도로(접합), 가축사육제한
구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망). 상대보호구역(2014-08-22)(세부사항은 남부교육청
문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업
완료).

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건으로서,
- 외벽 : 외장타일, 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 목재 및 샤시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 관련자료와 외부
관찰 및 1개호의 내부조사 등에 의거 조사되었으므로 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.2001.9.17.접수 제70089호 성서새마을금고의 근저당권은 소멸됨
3.대항력 있는 임차인들 및 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 대구서부지원 2024타경40684 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 557-8

토지면적: 183.00㎡ (약 55.37평)

건물면적: 318.06㎡ (약 96.21평)

용도: 단독주택 (다가구주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

토지: 완경사지대에 조성된 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지의 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접합니다.

건물: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로, 외벽은 외장타일, 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지, 일부 타일 등이며, 바닥은 장판재 및 일부 타일 등입니다. 창호는 목재 및 샤시 창호 등으로 구조되었습니다. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 도시가스 공급, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

제시외 건물: 10.00㎡ (약 3.02평) 면적의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 521,866,740원

말소기준권리: 2001.09.17. 접수 제70089호 성서새마을금고의 근저당권 (본 매각으로 소멸됨)

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 대항력 있는 임차인들 및 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 소재하는 "성곡중학교" 동남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 단독주택, 근린상가, 다세대주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지)입니다.

* 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청 확인 필요), 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(박종하, 문경주) 및 근저당권(성서새마을금고 - 말소), 강제경매(김창범) 등기 내역이 확인됩니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(박종하), 소유권 이전(문경주) 및 근저당권(성서새마을금고 - 말소), 주택임차권(김창범, 김숙자 - 말소) 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2001.09.17. 접수 제70089호 성서새마을금고 근저당권입니다.

이보다 후순위 권리들은 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '물건명세서'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 22번(김창범) 및 23번(김숙자)의 주택임차권등기가 명시되어 있어, 해당 보증금 잔액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 인수 대상 권리 (임차인 분석)

'물건명세서'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 22번 2024.5.17. 접수 제43486호 주택임차권등기(김창범, 보증금 50,000,000원)와 을구 순위 23번 2024.8.2. 접수 제66523호 주택임차권등기(김숙자, 보증금 18,000,000원)입니다.

이들 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 인수 예상 보증금은 68,000,000원입니다.

※주의: '임차인 현황' 상 일부 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '물건명세서' 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 우선적으로 고려되어야 합니다. '임대관계 미상'인 임차인도 존재하므로, 정확한 임대차 관계 및 점유 현황 파악을 위해 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단독주택 밀집 지역으로, 근린상가가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 내 시세 동향

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례(전용면적 67~80㎡, 1.25억~1.9억 원)는 본 물건과 주택 유형이 다릅니다. 본 물건은 총 면적 318.06㎡(약 96평)의 단독주택(다가구)으로, 해당 시세는 참고용으로만 활용해야 하며, 개별 건물 가치에 대한 별도 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가 이용이 가능하며, 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

성곡중학교가 인근에 위치해 있으며, 기타 초등학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. (토지이용계획상 상대보호구역 관련 사항은 교육청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

'물건명세서'에 명시된 김창범(50,000,000원) 및 김숙자(18,000,000원)의 주택임차권 보증금 총 68,000,000원을 배당 결과에 따라 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 가장 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 현장 조사 필요성

'임대관계 미상'인 임차인이 다수 존재하므로, 정확한 임대차 관계, 점유 현황, 건물 상태 등을 파악하기 위해 반드시 현장 조사가 선행되어야 합니다. 제시외 건물의 현황 및 상태도 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 환경에 대한 조사 결과, 현재 제공된 정보만으로는 본건 소재지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (다만, 성서산업단지 인근 지역은 과거 대기오염시설 및 쓰레기 처리시설 집중으로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있으므로, 최종 입지 판단 전 추가적인 현장 답사 및 주변 환경 조사가 권장됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동, 성곡중학교 인근에 위치한 단독주택(다가구주택)으로 입지적 강점이 있습니다. 약 96평에 달하는 넓은 건물 면적과 55평의 토지를 보유하고 있습니다. 가장 큰 고려 사항은 '물건명세서'에 명시된 68,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분이 향후 낙찰가의 주요 변수가 될 것입니다. 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 인수 가능한 임차인 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 주변 '다세대' 주택 시세는 있으나, 본 물건의 용도와 규모에 맞는 별도 시세 평가가 필요하며, 건물 내부 상태 확인을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 주거 선호 지역인 달서구 용산동, 학교 인근이라는 장점.

* 건축 가치: 단독주택(다가구)으로, 내부 리모델링 또는 활용 방안에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 인수: 보증금 인수 부담을 고려하여, 시장 경쟁에서 유리한 가격으로 접근 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 521,866,740원

인수 예상 보증금: 68,000,000원 (김창범 50,000,000원 + 김숙자 18,000,000원)

순수 감정가 (인수 보증금 제외): 521,866,740원 - 68,000,000원 = 453,866,740원

본 물건은 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 감정가 대비 낙찰가율은 보수적으로 접근해야 합니다. 인수되는 68,000,000원을 고려하고, 주변 시세, 건물 상태, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 400,000,000원 (본 금액은 상기 인수 보증금을 제외한 순수 감정가 4.5억원을 기준으로, 위험 요소를 반영한 보수적 추정치이며, 정확한 입찰가 결정은 상세 현장 조사 및 면밀한 시세 분석 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.