나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71805 [1] 경상북도 상주시 가장동 208 대지 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71805 [1] 경상북도 상주시 가장동 208 대지 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경71805 | 소재지: 경상북도 상주시 가장동 208 | 감정가: 47,088,000원 | 최저가: 5,540,000원 | 용도: 대지

1. 상주시 가장동 토지 경매 물건 보고서 (상주지원 2024타경71805)

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경상북도 상주시 가장동 208

용도: 대지

토지면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

감정가: 47,088,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (과수목 포함)

1.2. 입지조건 분석

주변 환경

본건은 경상북도 상주시 가장동 소재 "오갈미마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반교통사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

형태 및 도로

완경사지대의 부정형에 가까운 토지이며, 현재 주거용, 나대지, 묘지 등으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하여 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 경북대학교(상주캠퍼스) 상대보호구역에 속해 있어 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각대상 및 특이사항

본건은 토지 자체만을 매각하며, 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 매각대상에는 지상의 과수목이 포함됩니다. 소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건입니다.

법정지상권 리스크

제시외 건물이 매각에서 제외됨에 따라, 이 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 받게 되며, 장기간의 건물 철거 소송(지료 청구 포함)이 불가피할 수 있습니다.

분묘기지권 리스크

지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 이 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권이 인정되면 낙찰자는 해당 분묘를 강제 이장할 수 없으며, 이는 토지 이용 범위에 영구적인 제약을 초래합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본건은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 '오갈미마을' 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구로의 개발보다는 주거 및 전원 생활 목적에 더 부합합니다. 감정평가서상 주변 상권에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않습니다.

생활 정보

토지이용계획 상 경북대학교(상주캠퍼스) 상대보호구역에 포함되어 있다는 정보 외에, 주변의 상세한 생활 편의 시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 정보는 본 보고서의 자료만으로는 확인이 어렵습니다.

혐오 시설 정보

제공된 자료 내에서는 주변에 소재하는 혐오 시설에 대한 정보는 확인할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리적 리스크 요약

법정지상권 성립 여지 및 분묘기지권 성립 여지는 이 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이로 인해 토지 이용 가치가 크게 저하될 수 있으며, 권리 해결을 위한 시간과 비용이 과다하게 발생할 수 있습니다.

접근성 리스크

지적도상 맹지라는 점은 개발 및 이용에 있어 필수적으로 인접 토지 소유자와의 협의를 필요로 하며, 통행로 확보 비용이 추가될 수 있습니다.

공부와의 차이

지목은 대지이나 실제 묘지 및 과수목이 식재되어 있다는 사실을 인지해야 하며, 이는 현황대로 이용 중임을 의미합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 436.00㎡(약 131.89평) 면적의 자연녹지지역 토지로서, 잠재적인 개발 가치는 있으나, 지상에 소재한 제시외 건물 및 미상 분묘로 인한 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지가 매우 큰 '고난도' 물건입니다. 일반 투자자에게는 위험도가 높으며, 권리 분석과 해결에 경험이 많고 충분한 자본을 가진 전문 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

1. 고위험 고수익 전략: 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있다면, 유찰을 통해 낮은 가격에 매입하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2. 권리 해결 비용 반영: 입찰가를 산정할 때 법정지상권 지료 청구 소송, 건물 철거 소송, 분묘 처리 비용 등을 반드시 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

3. 장기적 관점: 단기 투자를 목표하기보다는 권리 관계 해결 및 토지 용도 변경 등을 포함한 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

상주지원 경매2계