나이스옥션 법원경매 천안 2024타경102157 [1] 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-19 컨스더비스타113동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신화리 소재 "신화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연부락, 전원주택단지, 농경지, 야산, 중.소규모 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사 자연림,
일련번호(2)-(14): 완경사지에 조성된 단독주택부지 및 주거나지 등으로서 세장형 및 사다리형 토지임,
일련번호 (15), (22), (23): 현황 "도로"임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 일련번호(22)를 통하여 접근 가능하며,
일련번호(2)-(14): 노폭 3-6M 아스팔트 포장도로에 접하며,
일련번호 (15), (22), (23): 해당사항 없음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(2) - (15), (22) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(23) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 초지<초지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가 요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (16) - (20): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2022.04.27)
외벽: 화강석 및 스타코 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 강마루 마감 등,
창호: 샤시창임.

일련번호 (21): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2022.04.27)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장벽돌 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
바닥: 콘크리트 마감 등임.

이용상태

일련번호 (16) - (20): 단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.

일련번호 (21): 물탱크실 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (16) - (20): 기본적인 위생설비(급배수 등), 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 14,21,22,23: 지분매각
-목록 15,22 현황 도로
-2024.08.16.자 유선영(나리건설)으로부터 공사대금 등 2,675,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(대전지법 천안지원 2025가단35446)
-2026. 5. 27.자 신동수(CEO폰)로부터 목록 18,19,20.에 대해 공사대금 892,500,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 성립여부 불분명함
-2026. 7. 3.자 나리건설(유선영)으로부터 공사잔대금 220,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 성립여부 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경102157 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-19 컨스더비스타 113동

용도: 단독주택

감정가: 5,148,438,100원

1.2. 면적 정보

토지면적: 16,875.00㎡ (약 5,104.5평)

토지지분: 13,761.371499999997㎡ (약 4,162.7평)

건물면적: 1,442.90㎡ (약 436.45평)

건물지분: 1,441.9㎡

1.3. 경매 기본 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 유치권, 분묘기지권, 지분매각 사항이 있습니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 14, 21, 22, 23은 지분매각입니다.

* 목록 15, 22는 현황 도로입니다.

* 2024년 8월 16일자 유선영(나리건설)으로부터 공사대금 등 2,675,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 유치권이 부존재한다는 확정 판결이 있습니다 (대전지법 천안지원 2025가단35446).

* 2026년 5월 27일자 신동수(CEO폰)로부터 목록 18, 19, 20에 대해 공사대금 892,500,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 2026년 7월 3일자 나리건설(유선영)로부터 공사잔대금 220,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리 소재 "신화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연부락, 전원주택단지, 농경지, 야산, 중·소규모 공장 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형태: 일련번호(1)은 부정형 완경사 자연림이며, 일련번호(2)-(14)는 완경사지에 조성된 단독주택부지 및 나지 등으로 세장형 및 사다리형 토지입니다.

* 인접 도로: 일련번호(1)은 일련번호(22)를 통해 접근 가능합니다. 일련번호(2)-(14)는 노폭 3-6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호(15), (22), (23)은 현황 도로로 별도 사항 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350), 준보전산지.

* 일련번호(2)-(15), (22): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350).

* 일련번호(23): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350), 초지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2020년 8월 7일자 천안신용협동조합 근저당 (4,180,000,000원).

* 등기상 채권 총액: 약 6,476,800,000원.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구의 근저당 및 갑구의 임의경매개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: HARRISTERENCESHARIMAN, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-19, 대항력 없음.

* 임차인 2: SHAFFERUNSUKHWANG, 보증금 3,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2023-08-07, 배당신고일자 2024-05-27, 대항력 없음. (차임 금액은 일반적 수준을 초과하므로 확인 필요)

* 임차인 3: 김경미, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 임차인 4: 박애련, 보증금 0원, 차임 35,000,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음. (차임 금액은 일반적 수준을 초과하므로 확인 필요. 보증금으로 오기되었을 가능성 있음)

* 인수할 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 아산시 영인면 신화리는 자연부락과 전원주택단지, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 비교적 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 부동산 현황

주변 연립, 다세대, 빌라 등에 대한 구체적인 JSON 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 아산시 영인면 일대에서는 2억 원대부터 6억 원대까지 다양한 가격대의 단독주택 및 토지 매물이 확인됩니다. 농경지나 임야의 경우 평당 20만원 내외의 실거래가도 확인되나, 본 물건의 대규모 면적과 입지, 개발 가능성 등을 고려하여 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 중·소규모 공장이 소재하고 있어 해당 공장의 운영 상태 및 환경에 따른 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 신화초등학교가 소재하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 영인IC, 아산IC 등 주요 도로망과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

* 편의시설: 영인면 행정복지센터, 신화 보건진료소 등이 차량 근거리에 위치해 있으며, 보다 상업적인 편의시설은 아산 시내 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 자연환경: 영인산 자연휴양림, 수목원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

* 두 건의 유치권 신고(신동수 892,500,000원, 나리건설 220,000,000원)에 대한 성립 여부가 불분명하여 잠재적인 부담이 될 수 있습니다. 비록 한 건의 유치권은 확정 판결로 부존재가 확인되었으나, 나머지 신고 건에 대한 리스크는 인수 시 고려해야 합니다.

6.2. 지분매각

* 토지 및 건물 지분매각으로 진행되므로, 다른 지분권자와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 분묘기지권

* 특수물건 정보에 분묘기지권이 언급되었으나, 구체적인 현황 파악이 되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다. 분묘기지권의 존재 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 미상 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 그 개요에 대한 상세 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 영인면 신화리에 위치한 대규모 토지와 건물을 포함하는 부동산 임의경매 사건입니다. 광대한 토지 면적은 개발 또는 대규모 단독주택 부지로서의 잠재력을 시사합니다. 특히, 과거 큰 금액으로 신고되었던 유치권 중 하나가 부존재 확정 판결을 받은 점은 긍정적인 요소입니다.

하지만, 두 건의 불확실한 유치권 신고, 토지 및 건물 지분매각으로 인한 공동 소유자 간의 문제 발생 가능성, 그리고 구체적인 내용이 파악되지 않은 분묘기지권 및 지상권 등의 존재는 본 물건 취득 시 신중한 검토와 추가적인 조사를 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 방안을 강구해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 5,104.5평)은 전원주택 단지 개발 또는 대규모 단독주택 건축 등 잠재적 활용 가치가 높습니다.

* 주변에 신화초등학교가 있고 영인산 자연휴양림 등 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 대부분의 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,148,438,100원입니다. 다만, 상기 명시된 다수의 리스크 요인(미확인 유치권, 지분매각, 분묘기지권, 미상 지상권 등)을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

주변 토지 시세 및 개별 단독주택 거래 사례를 볼 때, 토지 자체만으로도 상당한 가치가 있음을 알 수 있습니다. 하지만 지분매각이라는 특수성과 잠재적 유치권 문제를 감안하면, 해당 리스크를 완화하거나 해소할 수 있는 방안을 마련한 후, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 약 30억 8,900만 원 ~ 36억 300만 원 사이에서 형성될 것으로 조심스럽게 예측해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 일반적인 추정치이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거쳐 결정되어야 합니다.

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