나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3295 [1] 경상북도 경주시 진현동 518-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3295 [1] 경상북도 경주시 진현동 518-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경3295
• 주소: 경상북도 경주시 진현동 518-1
• 용도: 답

경주지원 경매4계 2024타경3295 | 소재지: 경상북도 경주시 진현동 518-1 | 감정가: 519,200,000원 | 최저가: 178,086,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2024타경3295 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경3295 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 518-1

용도: 답 (농지)

감정가: 51,920,000원

토지면적: 2,360.00㎡ (약 714평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 "진티마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 기존 단독주택, 단독주택 예정지, 농경지가 혼재되어 있어 한적한 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로는 폭 약 2미터 정도의 포장된 농로와 접하고 있어 농작물 운반 등 영농 활동에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 인근에 경주 시내 및 주요 관광지가 있어, 주말 등을 이용한 여가 활동이나 문화생활 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 농OOO의 채권을 담보로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다. 가장 중요한 권리관계로는 채권확보를 위해 설정된 '지상권'이 존재한다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 시사합니다. 경매의 특성상 낙찰자는 해당 부동산을 인도받게 되나, 매각 물건 명세서 등을 통해 권리관계, 인수사항 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '답'으로 이용되는 농경지로서, 주변이 주택 예정지와 농경지로 형성되어 있어 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미하다고 볼 수 있습니다. 다만, 경주시 진현동이라는 지역적 특성상 관광 관련 시설이나 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설(마트, 식당 등)은 경주 시내 또는 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 농업 생산물 판매를 위한 직거래 장터나 로컬푸드 매장 등은 잠재적인 연계 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

경상북도 경주시 진현동에 위치하며, "진티마을" 인근 지역입니다. 주변에 주택 예정지가 있는 것으로 보아 점진적인 주거지 확장 가능성이 있습니다. 경주시 내에 위치하므로, 대형 병원, 쇼핑 시설, 교육 기관 등 도시 생활에 필요한 인프라 이용은 경주 시내로 이동하여 가능합니다. 다만, 본 물건 자체의 생활 편의 시설은 매우 제한적일 것으로 판단되며, 일상적인 생활을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적일 것입니다. 인근에 경주의 문화 유적지들이 산재해 있어 주말 나들이나 여가 활동을 즐기기에는 좋은 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이를 제출하지 못할 경우 낙찰자의 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 자격 요건을 확인하고 증명서를 발급받아야 합니다. 또한, 채권 확보를 위해 설정된 '지상권'은 토지 소유권과는 별개의 권리로서, 토지 사용에 제약을 가할 수 있습니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 말소 가능 여부 등을 철저히 분석해야 합니다. 토지이용계획상 '보전녹지지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 따르며, 가축 사육과 관련된 규제가 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용도를 제한하는 요인이 될 수 있습니다. '재매각' 물건이라는 점도 주의가 필요하며, 권리관계나 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상북도 경주시 진현동 518-1 토지는 농업용 또는 전원생활을 목적으로 접근할 수 있는 물건입니다. '답'으로 이용 중이며, 농지 취득 자격이 필수적입니다. 주변 환경은 전원적인 농경지와 주택 예정지가 혼재되어 있습니다. 그러나 채권자의 지상권 설정, 보전녹지지역 및 가축사육제한구역 지정, 농지취득자격증명 제출 의무 등은 투자 및 활용에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요합니다.

1.8. 투자 포인트

해당 물건은 농지로서의 가치, 또는 향후 개발 가능성을 보고 접근해야 합니다.

1. 농지 투자: 농업에 종사하거나 농지 임대를 통해 수익을 창출하고자 하는 경우, 해당 지역의 농업 환경과 농작물 가치를 고려하여 접근할 수 있습니다.

2. 전원생활/주말농장: 한적한 전원생활이나 주말 농장을 희망하는 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 생활 편의 시설과의 거리를 고려해야 합니다.

3. 개발 가능성: 보전녹지지역이지만, 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 투자할 수 있습니다. 단, 이는 매우 불확실성이 높습니다.

4. 저가 매수 기회: 재매각 물건이라는 점과 복잡한 권리관계(지상권)로 인해 일반 경매보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 위험 요인들을 감수하고 해결할 수 있는 전략이 필요합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계