나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51904 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 다목리 17-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

토지, 건물 감정평가 외

교통상황

토지, 건물 감정평가 외

형태 및 이용상태

토지, 건물 감정평가 외

인접 도로상태

토지, 건물 감정평가 외

토지이용계획 및 제한상태

토지, 건물 감정평가 외

제시목록 외의 물건

토지, 건물 감정평가 외

공부와의 차이

토지, 건물 감정평가 외

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지, 건물 감정평가 외

건물감정평가요항표

건물의 구조

토지, 건물 감정평가 외

이용상태

토지, 건물 감정평가 외

설비내역

토지, 건물 감정평가 외

부합물 및 종물

토지, 건물 감정평가 외

공부와의 차이

토지, 건물 감정평가 외

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지, 건물 감정평가 외

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지적경계 불분명.
목록1-공부상 ‘대지’이나 현황 대지 및 일부 전.
목록4-분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 지상에 화천군의 보조금 지원을 받아 식재한 수목이 있음, 매수인은 보조금목적으로 인한 행정상의 제약(양도,대여,담보제공 등)을 받을 수 있음(화천군의 사실조회회신첨부함,별도확인요함). 계획관리지역과 농림지역에 걸쳐있어 감정평가서상 구분평가됨. 현황 임야 및 휴경지. 지상에 소재하는 저온저장고1식, 컨테이너 2동, 야적창고 매각에서 제외함.
목록5-철골조 판넬지붕 단층현관 건평약 7.9㎡ 및 조립식 판넬조 판넬지붕 단층보일러실 등 건평약 10.8㎡는 건축물대장 및 등기부등본 존재하지 않음(별도확인요함).
목록5에는 "보조금을 지원한 지방자치단체의 장의 승인없이 보조금의 교부 목적과 다른 용도에 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보 제공을 할 수 없다"는 내용으로 금지사항등기 있음. 매수인은 부기등기로 공시된 처분재산사항을 준수해야 할 의무가 있을 수 있음(화천군의 사실조회회신첨부함, 별도확인요함), 태양광설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51904 (1)

경매구분: 부동산임의경매

중복병합사건: 해당 (2024타경55821)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 다목리 17-14

토지면적: 65884.00㎡ (약 19931.7평)

건물면적: 83.52㎡ (약 25.3평)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 689,598,040원

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 다목리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 자연부락 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산간 지역입니다.

2.2. 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근의 도로 상황은 현황에 따라 다를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유권은 남상영씨에게 있으며, 2018년 12월 31일 화천군산림조합의 근저당권(357,000,000원)이 말소기준권리입니다. 해당 경매는 화천군산림조합이 채권자인 임의경매(2024타경51904)로 진행 중입니다.

건물 등기부상 소유권은 남상영씨에게 있으며, 2024년 11월 25일 화천군산림조합의 임의경매(2024타경55821)가 말소기준권리가 될 수 있습니다.

3.2. 소멸주의

본 경매는 임의경매 절차로, 매각으로 인해 말소기준권리(근저당, 임의경매개시결정 등) 이하의 권리들은 대부분 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 토지 등기부상 화천군산림조합의 지상권 설정(을2)은 말소 처리되어 있습니다. 일반적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 다목리 지역은 상업 시설보다는 주거 및 농림업, 임업 관련 활동이 주를 이루는 곳입니다. 직접적인 상권 형성은 미미하며, 인근 읍내(화천읍 등)의 상업 및 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 활용 가능성

넓은 토지 면적을 고려할 때, 전원주택, 농업용 부지, 혹은 소규모 시설(농장, 창고 등)로의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 및 제한상태 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 주변의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 제한적입니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍내로 나가야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주변 환경은 자연 녹지가 풍부하며, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 조용하고 한적한 환경을 선호하는 경우 적합하나, 생활 편의시설 접근성을 중요시하는 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 지적 경계 불분명: 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 현황 차이: 공부상 '대지'이나 현황은 일부 '전' 및 '임야/휴경지'로 나타나 있어, 토지 사용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 분묘 소재 가능성: 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 별도 확인이 반드시 요망됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역과 농림지역에 걸쳐 있어, 용도별 건축 및 개발 행위 제한을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 및 부속 시설 관련 리스크

* 제시외 건물 제외: 저온저장고, 컨테이너 2동, 야적창고 등 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 별도 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 무허가/미등기 건물: 목록5(현관, 보일러실)은 건축물대장 및 등기부등본이 존재하지 않는 것으로, 현황 조사 및 법적 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 보조금 관련 행정상 제약:

* 지상 수목: 화천군 보조금 지원을 받아 식재된 수목이 있어, 매수인은 보조금 목적에 따른 행정상의 제약(양도, 대여, 담보 제공 등)을 받을 수 있습니다.

* 태양광 설비: 목록5에 포함된 태양광 설비는 보조금을 지원한 지방자치단체의 장 승인 없이 용도 외 사용, 양도, 대여, 담보 제공 등이 금지된다는 내용으로 금지사항 등기가 있습니다. 매수인은 부기등기로 공시된 처분재산사항을 준수해야 할 의무가 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 없으나, rural 지역 특성상 군사시설 또는 축사 등 간접적인 영향이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 자연환경이 좋은 전원생활이나 농림업 관련 활동을 하고자 하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 지적경계 불분명, 분묘기지권 가능성, 미등기 건물 존재, 보조금 관련 행정 제약 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들은 매수 시 상당한 주의와 추가적인 조사, 그리고 예상치 못한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 추가적인 개발 또는 활용 가능성이 존재합니다.

* 자연 친화적 환경: 쾌적한 전원생활을 추구하는 수요에게 적합합니다.

* 낮은 진입 장벽 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가 형성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 태양광 설비 포함: 에너지 생산 설비가 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 689,598,040원을 기준으로 평가합니다.

본건은 제시된 여러 리스크 요인(분묘기지권, 미등기 건물, 행정 제약 등)으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 실제 예상 입찰가는 위에서 언급된 리스크에 대한 상세한 조사 및 시장 분석, 그리고 본건의 현재 가치 평가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 단계에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.