나이스옥션 법원경매 대구 2024타경4681 [1] 대구광역시 수성구 황금동 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금네거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 각종 근린
생활시설, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 기타 제반교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로 "근린생활시설" 건부지 및 일부 현황 도로임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 걸서과(666
-2022 2991)확인임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 서측 일부는 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로,
외벽: 판넬마감
내벽: 판넬, 벽지, 타일 등
바닥: 칼라하드너, 장판지, 타일 등
창호: 강화유리 및 하이샤시창호임.

이용상태

일련번호 가) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" ㉠참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 서측 일부는 현황 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2024타경4681 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린시설 (건축물대장 상 제2종근린생활시설)

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1.2. 소재지 및 규모

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 589번지 (새주소: 대구광역시 수성구 청수로31길 10-8)

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

건물면적: 167.29㎡ (약 50.60평)

제시외 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

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1.3. 감정가 및 최저 입찰가

감정가: 668,508,800원

최저 입찰가: (제시된 정보 없음. 본건은 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 유찰 시 최저가가 계속 하락할 수 있으며, 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.)

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금네거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼합되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

물건지 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.3. 지역 특성

토지 이용 계획상 본건은 제1종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당하며, 하천 관련 추가 기재 사항이 확인됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 04월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을9)이며, 채권액은 576,000,000원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 동일한 날짜 및 채권자(농업협동조합자산관리회사, 을9)입니다.

총 채권액은 1,270,565,633원으로 확인됩니다.

본건 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

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3.2. 임차인 현황

박 임차인: 보증금 50,000,000원, 차임 없음. 2019년 09월 23일 전입/사업자 등록, 2024년 06월 11일 확정일자 및 배당신고일자. 대항력 있음.

박 임차인: 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원. 2022년 02월 11일 전입/사업자 등록. 확정일자 및 배당신고일자 미기재. 대항력 있음.

임차인의 보증금 및 차임 지급 내역, 확정일자, 배당신고일자 등 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

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3.3. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

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3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리관계는 없는 것으로 파악됩니다.

등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 2명의 존재는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 박 임차인은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성을 고려해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

"황금네거리" 인근 지역으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

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4.2. 업종 현황

주변 지역은 단독주택과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

본건은 2층 규모의 일반철골구조 건물로서, 근린생활시설 용도로 적합하게 이용 가능하며, 2층에는 시스템냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

"황금네거리"와 인접하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역의 기본적인 생활 편의시설 이용에 어려움이 없을 것으로 보입니다.

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5.2. 교육시설

본건과 인접한 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

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5.3. 의료시설

"황금네거리" 및 주변 지역에 병의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 박 님의 보증금 및 차임 관련 정보가 불확실하며, 확정일자 및 배당신고일자가 미기재되어 있어 낙찰 후 해당 보증금(100,000,000원) 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 존재합니다.

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6.2. 현황 이용 리스크

토지의 서측 일부가 현재 '도로'로 이용 중인 것으로 확인되어, 실제 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 가치 평가 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

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6.3. 건축물 관련 리스크

건물 면적 외에 제시외 건물 18.00㎡ (약 5.45평)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 제시외 건물에 대한 현황 파악 및 철거, 이전 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

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6.4. 기타 리스크

본건 주변 지역의 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 정확한 투자를 위해서는 외부 지도 서비스 및 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 수성구 황금동의 주요 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

"황금네거리" 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 일부가 현황 도로로 사용 중인 점, 제시외 건물 포함 등 투자 시 고려해야 할 여러 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.

특히, 본 건의 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰가 결정 및 수익률 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

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8. 투자 포인트

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* 대구광역시 수성구 "황금네거리" 인근의 우수한 입지 조건

* 제2종근린생활시설로서 상업적 활용 가치 높음

* 토지 및 건물 일괄매각으로 인한 효율적 관리 가능성

* 주변 지역의 꾸준한 시세 상승 잠재력

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 668,508,800원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 총 채권액 1,270,565,633원이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 채권 회수율 및 경매 진행 여부를 주시해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박 님의 보증금 100,000,000원 중 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰가 산정 시 반드시 차감해야 합니다.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용 중인 점, 제시외 건물의 처리 비용 등을 감안하여 투자 위험 비용을 반영해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최신 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.