나이스옥션 법원경매 영월 2024타경885 [4] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 공동주택단지 및 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 체납관리비 유무는 별도 확인 요망
- 갑구 16-1 공매공고 있음(공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함)
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2024타경885 (4)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 532,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 체납관리비 유무 별도 확인 요망, 갑구 16-1 공매공고 있음 (공매와 경매 중 먼저 대금 납부한 자가 소유권을 취득함)

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 192.15㎡ (약 58.12평)

토지지분: 192.15㎡ (약 58.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.47㎡ (약 35.84평)

건물지분: 118.47㎡ (약 35.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건축물 정보

건축물 용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감

건물 내벽: 벽지도배 및 타일붙이기 마감

건물 바닥: 장판깔기 및 타일깔기 마감

창호: PVC샷시 창호 마감

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소"에서 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역 - 모든 축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.2. 4.주변 시설

* 인근에 대관령면사무소가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 주거 지역 내에 있어 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

* 주변은 관광지 및 스키장 등으로 인해 유동인구가 있는 지역입니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 을1, 2021-12-27 접수, 서초새마을금고 근저당권 (3,289,000,000원), 말소

* 본 경매 사건의 임의경매 개시결정 등기: 갑21, 2024-03-27 접수, 서초새마을금고 (2,689,893,240원), 말소

* 기타 권리사항:

* 갑10: 2021-12-29 접수, 주식회사인얼스 소유권이전청구권가등기

* 갑10-2: 2023-01-12 접수, 소유권이전청구권가처분

* 갑16: 2023-04-25 접수, 강릉세무서장 압류 (체납징세), 말소

* 갑17: 2024-03-27 접수, 드림저축은행 가압류 (500,000,000원), 말소

* 갑18: 2024-03-28 접수, 주식회사시티플랜건축사사무소 가압류 (500,000,000원), 말소

* 갑19: 2024-04-23 접수, 티엘하우스주식회사외 2명 가압류 (847,000,000원), 말소

* 갑20: 2024-04-23 접수, 해성옵틱스주식회사 가압류 (500,000,000원), 말소

* 등기부채권 총액: 5,636,000,000원

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (다만, 공매 절차 진행 중이므로 별도 확인 필요)

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(해당 물건지에 대한 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 이용 형태

본건은 연립주택으로 이용 중이며, 주변 지역은 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

1.4. 2.상업시설 접근성

대관령면사무소 인근에 위치하여 지역 행정 및 근린생활시설 이용이 용이합니다. 관광지와의 접근성도 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

* 건물은 철근콘크리트벽식구조로 방음 및 단열 성능이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 위생설비, 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변이 공동주택단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.주변 교육 시설

(제공된 정보 및 일반적인 평창군 대관령면 횡계리 지역 특성을 고려 시, 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공매 절차 진행 중

갑구 16-1에 공매공고가 있으며, 공매 절차가 진행 중입니다. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득하게 되므로, 낙찰 후에도 소유권 확보에 변동이 발생할 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다. (2025.12.18.자 변경작성됨)

1.6. 2.체납관리비 발생 가능성

"체납관리비 유무는 별도 확인 요망"이라는 주의사항이 있습니다. 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 있을 수 있으므로, 반드시 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

1.6. 3.권리관계의 복잡성

소유권이전청구권가등기 및 가처분 등 다수의 권리 설정 내역이 존재합니다. 비록 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이지만, 공매와의 관계에서 소유권 취득 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리에 위치한 연립주택으로, 지역 내 기반 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 주거용으로 사용하기에 무리가 없어 보입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 현재 공매 절차가 동시에 진행 중이라는 점입니다. 공매 낙찰자가 대금을 먼저 납부할 경우 경매 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없게 되는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 또한, 체납관리비 발생 가능성도 주의해야 합니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되나, 공매 위험을 고려하면 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 평창군 대관령면 횡계리라는 지역적 특성상 관광 및 레저 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 공동주택 단지 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 인수되는 임차인 관련 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다. (다만, 인수 보증금 0원 명시)

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(5,500만원~15,400만원)와 본건의 감정가(532,000,000원) 간 큰 시세 격차가 존재합니다. 가장 유사한 면적(99.5㎡)의 매매가는 15,400만원이며, 이를 기준으로 환산 시 본건(118.47㎡)의 시세는 약 183,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 현재 공매 절차가 동시에 진행되고 있다는 중대한 위험 요소를 내포하고 있으며, 이는 부동산 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 감정가가 실거래가 시세보다 상당히 높게 책정된 점을 감안해야 합니다.

따라서, 투자자께서는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하시고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 공매 위험을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가는 280,000,000원 ~ 350,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(본 입찰가 제안은 제공된 정보 및 일반적인 경매 분석에 기반한 것이며, 실제 가치와 다를 수 있습니다. 투자 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.