나이스옥션 법원경매 영월 2024타경885 [6] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 공동주택단지 및 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 체납관리비 유무는 별도 확인 요망
- 갑구 14-1 공매공고 있음(공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함)
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 영월지원 2024타경885 (6)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 663,000,000원

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 239.30㎡ (약 72.4평)

토지 지분 면적: 239.30㎡ (약 72.4평)

건물 전용 면적: 147.53㎡ (약 44.6평)

건물 총 면적 (102동 기준): 517.27㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리에 위치하며, "대관령면사무소"에서 남서측 인근에 있습니다. [cite: Provided text]

주위는 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided text]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: Provided text]

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)에 해당합니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 말소기준권리(을1)인 서초새마을금고 근저당(3,289,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 갑구 14-1 공매공고가 존재하며, 공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득하는 특수성이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당: 서초새마을금고, 2021-12-27 접수, 3,289,000,000원. (말소예정)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 체납 관리비 유무는 별도 확인 필요하며, 인수될 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

갑구 14-1 공매 공고 있음. (공매와 경매 중 선순위 대금납부자 소유권 취득)

공매 절차 진행 중. (2025.12.18.자 변경 작성)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 연립/다세대 주택의 시세는 55,000,000원 ~ 154,000,000원 범위로 확인됩니다.

2026년 5월 거래 사례:

* 전용면적 62.43㎡ (1991년식) : 55,000,000원 [cite: JSON 1, 5]

* 전용면적 58.32㎡ (1984년식) : 64,000,000원 [cite: JSON 2, 6]

* 전용면적 99.5㎡ (2003년식) : 154,000,000원 [cite: JSON 3, 7]

본건의 전용면적은 147.53㎡ (약 44.6평)으로, 제공된 시세 정보 중 가장 큰 면적(99.5㎡)보다 훨씬 넓습니다. 제공된 시세 데이터들은 연식, 면적, 층수 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 663,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 시세(최대 154,000,000원)와는 현저한 차이가 존재합니다. 이는 본건이 연립주택 단지 내에 속하며, 토지 지분 또한 239.30㎡로 상당히 넓어 토지 가치가 높게 반영되었거나, 감정 시점과 현재 시점의 시세 변동이 클 가능성이 있습니다. 따라서, 단순히 주변 시세로만 판단하기보다는 본건의 실질적인 가치(토지 포함, 면적, 입지 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 벽식구조에 4층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다. [cite: Provided text]

위생설비, 전기설비, 난방설비(보일러), 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다. [cite: Provided text]

5.2. 주변 편의시설

본건은 대관령면사무소 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다. [cite: Provided text]

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 일부 확보됩니다. [cite: Provided text]

주변 지역은 호텔, 리조트 등 관광 관련 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납 관리비

체납 관리비 유무는 별도로 확인해야 하며, 인수될 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공매 진행 중

갑구 14-1 공매 공고가 있으며, 공매 절차가 진행 중입니다. 경매와 공매 중 대금 납부를 먼저 완료하는 사람이 소유권을 취득하므로, 낙찰 후에도 소유권 확보에 대한 불확실성이 내재되어 있습니다. 공매의 진행 상황 및 결과에 따라 본 경매의 낙찰 효력에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 권리 관계

등기부상 여러 가압류, 압류, 근저당, 가등기 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 총 채무액(5,636,000,000원)이 감정가(663,000,000원)보다 훨씬 높아 채권이 전부 변제되지 않을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대관령면 횡계리에 위치한 연립주택으로, 넓은 토지 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 663,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 매매 시세는 훨씬 낮은 수준으로 확인되어 가격 괴리가 존재합니다. 가장 큰 위험 요소는 공매 절차가 동시에 진행 중이라는 점입니다. 경매와 공매 중 선순위로 대금을 납부하는 측이 소유권을 취득하므로, 낙찰 후에도 소유권 확보에 대한 불확실성이 내재되어 있습니다. 체납 관리비 문제, 공매 진행 상황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분 보유: 연립주택임에도 불구하고 239.30㎡의 넓은 토지 지분을 소유하고 있어, 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대관령 지역의 잠재력: 평창 대관령 지역은 관광 및 레저 활동으로 인한 잠재적 수요가 있는 지역입니다.

* 감정가 대비 주변 시세의 괴리: 만약 공매 관련 문제가 해결된다면, 감정가 이하의 취득을 노려볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 매우 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금이 0원이므로 이를 감안하여 입찰가를 산정합니다. 본건의 감정가는 663,000,000원입니다. 주변 시세 데이터(최대 154,000,000원)는 본건의 넓은 면적(147.53㎡)과 토지 지분(239.30㎡)을 고려했을 때 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가와 주변 시세의 괴리가 크고, 공매라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

70% 수준: 약 464,100,000원

80% 수준: 약 530,400,000원

공매 상황 확인 필수: 만약 공매 측에서 이미 소유권 확보 절차를 진행 중이거나, 이미 낙찰받은 인원이 있다면 본 경매 참여는 의미가 없을 수 있습니다. 따라서 공매 진행 상황을 반드시 파악해야 합니다.

위험 프리미엄 고려: 공매 리스크를 고려하면, 실제 입찰가는 감정가의 50~60% 수준까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 소유권 확보의 극심한 불확실성을 감수한 가격이 될 것입니다.

현재로서는 공매 상황을 제외한 순수 시세 분석만으로 가격을 특정하기 어렵습니다. 하지만, 제시된 감정가와 주변 시세 및 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 500,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사, 공매 진행 상황 확인, 법원 매각기일 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. *

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.