나이스옥션 법원경매 영월 2024타경885 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 공동주택단지 및 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 체납관리비 유무는 별도 확인 요망
- 갑구 16-1 공매공고 있음(공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함)
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 영월지원 2024타경885 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 642,000,000원입니다.

토지 면적은 239.30㎡ (약 72.4평)이고, 건물 면적은 147.53㎡ (약 44.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

건축물대장상 본건이 속한 집합건물(연립주택)의 총괄표제부 상 대지면적은 8049㎡ (약 2435평)이며, 연면적은 7122.55㎡ (약 2155평)입니다. 총 36세대가 거주할 수 있는 규모이며, 총 주차 대수는 77대입니다. 본 건물(102동)의 사용승인일은 2011년 1월 19일입니다.

본건이 속한 102동의 건축면적은 517.27㎡ (약 156평)이며, 4층 건물에 지하 1층, 승강기 1대가 설치되어 있습니다. 해당 건물(102동)의 사용승인일은 2011년 1월 14일입니다.

본건은 102동 1층 103호에 해당합니다.

등기부채권 총액은 5,636,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 남측으로 4차선 포장도로에 접하며, 제반 차량의 출입이 용이합니다. 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 서초새마을금고의 근저당입니다.

등기부 상의 권리 중 갑구 16-1에 공매공고가 있으며, 공매 절차가 동시에 진행 중입니다. 공매와 본 경매 중 먼저 대금 납부를 완료하는 쪽이 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 본 경매의 가장 큰 리스크 요인입니다.

기타 등기된 권리(가등기, 가처분, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정이거나, 이미 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금은 합계 0원입니다. 다만, 체납 관리비 유무는 별도로 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 횡계리 일대에서 거래된 연립/다세대 주택의 가격대는 면적 및 건축 연도에 따라 상이합니다.

* 2026년 5월 13일: 99.5㎡ (약 30평) 다세대 주택 (하이디마을펜션) 15,400만원에 거래.

* 2026년 5월 18일: 58.32㎡ (약 17.6평) 연립 주택 (장미) 6,400만원에 거래.

* 2026년 5월 19일: 62.43㎡ (약 18.9평) 다세대 주택 (오너스) 5,500만원에 거래.

본건의 건물 면적은 147.53㎡ (약 44.6평)으로, 최근 거래된 가장 큰 면적(99.5㎡)보다 상당히 넓습니다. 면적 비례로 단순 계산 시, 최근 최고가 거래(15,400만원)를 기준으로 환산하면 약 2억 2천 9백만원 수준의 시가가 추정될 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 642,000,000원으로, 최근 거래된 시세와 비교 시 상당한 격차가 있습니다. 본건은 2011년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 주변 시설

본건이 위치한 대관령면 횡계리는 평창군청 소재지로, 대관령면사무소, 우체국, 농협, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 대관령 초등학교 등 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 인근에 알펜시아, 용평리조트 등 관광 및 레저 시설이 위치하여 관광객 수요가 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역에 주거 및 관광 목적의 시설이 주를 이루고 있어, 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있을 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 철근콘크리트 벽식구조의 연립주택으로, 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 건물 내외부는 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 창호로 되어 있습니다.

위생 설비, 전기 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 주거 편의시설: 인근에 공동주택단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의시설: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 자가용 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 대관령 초등학교 등 교육 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매 동시 진행

본건은 현재 공매 절차와 동시에 진행되고 있습니다. 공매 낙찰자가 본 경매보다 먼저 대금을 납부할 경우, 본 경매는 무효가 되어 소유권을 취득할 수 없게 됩니다. 이 점은 본건 취득에 있어 가장 치명적인 리스크입니다.

6.2. 체납 관리비

체납된 관리비가 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 상의 채권 총액이 6,000,000,000원(60억원)에 육박하여, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무자의 재정적 어려움을 시사하며, 본 경매 유찰 가능성을 높이는 요인이지만, 동시에 법적 안정성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 평창군 대관령면에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점이 있습니다. 입지적으로는 대관령면사무소 인근에 위치하며 주변에 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 현재 공매가 동시에 진행 중이라는 점입니다. 공매 절차의 진행 상황과 낙찰 여부에 따라 본 경매의 결과가 무효가 될 수 있는 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상의 채권 총액이 감정가에 비해 현저히 높아 채무 변제가 어려운 상황임을 보여주며, 이는 유찰 가능성을 높이는 요인입니다. 감정가와 최근 시세 간의 상당한 괴리도 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2011년 사용승인으로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 평창 지역의 잠재력: 동계 올림픽 개최지였던 평창 지역은 관광 및 레저 수요가 꾸준하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 유찰 가능성: 공매 동시 진행 및 높은 채권 총액으로 인한 경매 유찰 시, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원임을 감안하여, 현재 감정가 642,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 면적(147.53㎡) 대비 시세는 약 2억 2천 9백만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 공매가 동시에 진행 중이며, 공매 낙찰자가 대금을 먼저 납부할 경우 본 경매가 무효가 될 수 있다는 점입니다. 이러한 중대한 위험 때문에 정확한 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

따라서, 공매 절차의 진행 상황을 면밀히 주시하며 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 유찰될 가능성을 염두에 두고, 잠재적인 시세와 리스크를 고려할 때, 감정가의 50% 수준인 약 3억 2천만원부터 4억원의 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 공매 결과에 따라 언제든지 변동될 수 있는 잠정적인 희망가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.