나이스옥션 법원경매 영월 2024타경885 [2] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 공동주택단지 및 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 체납관리비 유무는 별도 확인 요망
- 갑구 16-1 공매공고 있음(공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함)
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 영월지원 2024타경885 (2)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97, 102동 2층 202호

용도: 연립주택

1.2. 물건 현황

감정가: 532,000,000원 (5억 3천 2백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지 면적: 192.15㎡ (약 635.20평)

건물 면적: 118.47㎡ (약 35.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리에 위치하며, "대관령면사무소" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 평창군 대관령면은 동계 올림픽 개최지로서 사계절 관광지로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 출입이 용이합니다. 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 벽식 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판 및 타일로 마감되어 있습니다. 위생, 전기, 보일러 난방 설비 및 엘리베이터가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로를 통해 남측의 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 서초새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 강릉세무서장의 압류(갑16), 드림저축은행의 가압류(갑17), 주식회사시티플랜건축사사무소의 가압류(갑18), 티엘하우스주식회사 외 2명의 가압류(갑19), 해성옵틱스주식회사의 가압류(갑20), 그리고 서초새마을금고의 임의경매 개시 결정(갑21) 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

3.4. 기타 등기 사항

* 주식회사인얼스의 소유권이전청구권가등기(갑10)가 2021년 12월 29일에 접수되어 있으며, 이는 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다. (주의: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 명시에도 불구하고, 가등기의 최종 효력은 별도 확인이 필요합니다.)

* 가등기 관련 소유권이전청구권가처분(갑10-2)도 등기되어 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명시적으로 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 5,636,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

최근 2026년 5월 거래된 주변 연립, 다세대 주택들의 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일 거래: 강원 평창군 대관령면 횡계리 377-132, 오너스 (다세대), 62.43㎡, 4층, 55,000,000원

* 2026년 5월 18일 거래: 강원 평창군 대관령면 횡계리 275-9, 장미 (연립), 58.32㎡, 2층, 64,000,000원

* 2026년 5월 13일 거래: 강원 평창군 대관령면 횡계리 376-45, 하이디마을펜션 (다세대), 99.5㎡, 1층, 154,000,000원

4.2. 시세 비교 분석

본 건의 감정가는 532,000,000원(약 5억 3천 2백만원)으로, 건물 면적은 118.47㎡(약 35.84평)입니다. 최근 거래된 주변 물건들의 시세는 5천 5백만원에서 1억 5천 4백만원 범위에 있으며, 면적 또한 본 건보다 작거나 유사한 수준입니다.

주목할 점은 본 건의 감정가가 최근 실거래가 시세보다 현저히 높다는 것입니다. 가장 높은 실거래가(1억 5천 4백만원)와 비교했을 때, 감정가는 약 3.4배에 달합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 또는 평가 방식에 따른 차이가 있을 수 있으며, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 위치한 대관령면 횡계리는 평창군의 주요 생활권 중 하나로, 면사무소, 각종 근린생활시설, 상업시설 등이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변 지역은 공동주택 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 농경지도 일부 포함된 지역입니다. 평창군 대관령면 지역은 동계 스포츠 및 관광지로 유명한 곳입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매 절차 진행 중

가장 중요한 리스크는 본 건과 별개로 공매 절차가 진행 중이며, "공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함"이라는 조건이 있다는 점입니다. 이는 공매 신청인이 경매보다 먼저 잔금을 납부할 경우, 본 경매의 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있음을 의미합니다. (2025년 12월 18일자로 변경 작성됨)

6.2. 소유권이전청구권 가등기 존재

주식회사인얼스 명의의 소유권이전청구권 가등기(갑10)가 말소되지 않은 상태로 등기부에 남아 있습니다. 비록 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 명시되어 있으나, 가등기의 존재는 소유권 취득 과정에서 추가적인 법적 문제나 분쟁을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 체납 관리비 확인 필요

물건명세서상 '체납관리비 유무는 별도 확인 요망'이라는 주의사항이 있습니다. 낙찰 후 인수하게 될 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 감정가와 시세의 괴리

앞서 상권분석에서 언급했듯이, 본 건의 감정가(5억 3천 2백만원)가 최근 실거래가 시세(최고 1억 5천 4백만원)와 매우 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정가가 과도하게 책정되었거나, 해당 물건만의 특별한 가치 또는 하락 요인이 시세에 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대관령면에 위치한 연립주택으로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 소유권이전청구권 가등기의 존재, 체납 관리비의 불확실성, 그리고 가장 큰 위험 요소인 공매 절차와의 경합으로 인해 입찰 시 상당한 주의가 요구됩니다. 또한, 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차는 낙찰 후 가치 평가 및 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

만약 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 시장 상황 회복 또는 가치 상승을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.2. 입지적 가치

평창군 대관령면은 사계절 관광지로 유명하며, 동계 올림픽 관련 인프라를 바탕으로 꾸준한 수요가 있을 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

* 최근 주변 시세 최고가: 154,000,000원 (99.5㎡ 기준)

* 시세 기반 평당가: 약 1,547,738원/㎡ (154,000,000원 / 99.5㎡)

* 본 건 건물 면적 118.47㎡ 적용 시 예상 시세: 약 183,335,000원 (118.47㎡ * 1,547,738원/㎡)

그러나 감정가(532,000,000원)와 실제 시세 간의 큰 괴리, 그리고 공매와의 경합이라는 특수성을 감안할 때, 본 건의 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 공매 절차에서 소유권을 먼저 취득하는 측이 있다면 본 경매는 의미가 없어집니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 사이의 입찰가를 제안합니다. (주의: 이 예상가는 제공된 제한적 정보와 주변 시세만을 바탕으로 한 것이며, 실제 낙찰가는 법원 판단 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 가등기 및 공매 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 판단해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.