나이스옥션 법원경매 영월 2024타경885 [3] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 102동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 공동주택단지 및 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 체납관리비 유무는 별도 확인 요망
- 갑구 16-1 공매공고 있음(공매와 경매 중 먼저 대금납부한 자가 소유권을 취득함)
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 영월지원 2024타경885 (3)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97, 102동 2층 203호

토지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97

1.2. 물건 현황

용도: 연립주택

토지면적: 239.30㎡ (약 72.39평)

건물면적: 147.53㎡ (약 44.63평)

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호

1.3. 매각 정보

감정가: 663,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (서초새마을금고로부터 개시된 경매로 파악됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건은 공동주택 건물 부지로 이용 중이며, 남향의 완경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 남측 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 서초새마을금고의 근저당권(채권최고액 3,289,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 공매 절차 진행 중인 사항은 별도 확인 필요)

3.2. 채무 총액

등기부채권 총액은 5,636,000,000원입니다. (근저당, 소유권이전청구권가등기, 가처분, 압류, 가압류 등 포함)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리 사항

갑구 16-1에 공매 공고가 있습니다.

공매 절차가 진행 중이며, 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부하는 측이 소유권을 취득하게 됩니다. (2025년 12월 18일 자로 변경 작성됨)

4. 상권분석

주변 지역은 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 관광 및 휴양 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

대관령면 소재지 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 건은 연립주택 단위 세대로 이용 중이며, 위생설비, 전기설비, 난방설비(보일러), 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

인접 도로 상태가 양호하여 차량 접근이 편리합니다.

건물 사용 승인일(2011년) 기준 약 15년 경과한 건물로, 비교적 양호한 상태 유지가 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납 관리비

체납 관리비 유무는 별도로 확인이 필요합니다.

6.2. 공매 절차 진행 중

동일 물건에 대해 공매 절차가 동시에 진행 중인 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 공매와 경매 중 먼저 대금 납부가 이루어지는 매수인이 소유권을 취득하므로, 입찰 참여 시 선납부 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (2025년 12월 18일 자 변경 작성)

6.3. 시세 대비 감정가

본 건의 감정평가액(663,000,000원) 대비 제공된 최근 인근 실거래가(55,000,000원 ~ 154,000,000원) 사이에 현저한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 현실을 충분히 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원 평창군 대관령면의 연립주택으로, 관광 및 휴양지의 이점을 가집니다.

권리상 말소 기준권리 이후 등기된 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 동일 물건에 대한 공매 절차 진행 중이라는 특이사항은 매우 신중한 접근을 요구합니다.

체납 관리비 확인 및 공매와의 우선순위 확보 방안 마련이 필수적입니다.

제공된 실거래가 정보와 감정가 간의 큰 괴리가 있어, 투자 결정 시 철저한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

대관령 지역의 관광 및 휴양지로서의 입지적 강점을 고려할 수 있습니다.

건물 사용 승인일(2011년) 기준 약 15년 된 연립주택으로, 비교적 양호한 상태 유지 가능성이 있습니다.

공매와 경매 중 우선적으로 대금을 납부하여 소유권을 확보할 경우, 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 663,000,000원입니다.

최근 인근 실거래가는 55,000,000원(62.43㎡)에서 154,000,000원(99.5㎡) 사이에 분포하고 있습니다.

제공된 실거래가들은 본건의 건물 면적(147.53㎡)보다 작은 면적임에도 불구하고, 감정가와 비교 시 매우 큰 차이를 보입니다.

감정가에 따른 제곱미터당 가격은 약 4,494,000원/㎡ 수준이나, 실거래가 분석 결과로는 약 880,000원/㎡ ~ 1,550,000원/㎡ 수준입니다.

이러한 시세 분석 결과를 고려할 때, 감정가는 현재 시장가와 상당한 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

또한, 공매 절차 진행 중이라는 리스크와 체납 관리비 확인 등의 추가적인 요소를 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 면밀한 현장 조사, 공매 절차 결과 확인, 그리고 시장 상황 분석을 통해 결정되어야 하며, 감정가보다는 현 시세 수준에 부합하는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.