나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31315 [3] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근
거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 유사 공동주택 및 근린생활시설, 농경지
등이 혼재하는 시가지 주변지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때
대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.
*상세 이용내역은 후면 "호별배치도 및 내부구조도"참조.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

계단식으로 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, "공동주택부지"입니다.

인접 도로상태등

주위로 아스콘포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부) 등 조사치 못한바 경매 진행시
별도의 확인 요합니다.
*상기 "I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항"참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

영월지원 2024타경31315 (3)

1.2. 소재지

강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97, 103동 1층 103호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 건물 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 마감, 바닥: 장판깔기 및 타일 마감, 창호: PVC샷시창호 마감입니다.

1.5. 건축 연도

2011년 1월 14일 (사용승인일 기준)

1.6. 토지 면적

239. 30㎡ (약 72.4평)

1.7. 건물 면적

147. 53㎡ (약 44.6평)

1.8. 감정가

647,000,000원

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

양

1.12. 총 채권액 (등기부채권 총액)

4,194,200,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 유사 공동주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 시가지 주변 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지 주위로 아스콘 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

을1. 근저당권 (정릉새마을금고, 2021-12-27 접수, 1,747,200,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 요약상 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소 예정입니다. 이에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수주의 사항

인수 보증금 합계 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 또한 없어 원칙적으로는 권리 인수 사항이 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. 그러나 감정평가서상 "이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부) 등 조사치 못한바 경매 진행 시 별도의 확인 요합니다."라는 기재가 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경

본건은 대관령면 소재지의 시가지 주변 지역으로, 유사 공동주택 및 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 대관령면사무소가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점으로 보아 기본적인 생활 편의 시설 접근은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 설비 내역

본 건물은 위생설비, 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매 절차 동시 진행

본 물건은 현재 공매 절차도 동시에 진행 중입니다. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부하는 측이 소유권을 취득하게 되므로, 경매 참여 시 신속한 대금 납부 및 공매 진행 상황 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰 후 소유권 취득에 불확실성을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 가축사육제한구역(절대제한지역)에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 임대 관계, 내부 구조, 수리 여부 등을 조사하지 못했습니다. 따라서 현장 방문을 통한 철저한 내부 상태 점검이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대관령면에 위치한 연립주택으로, 상당한 규모의 토지 지분(239.30㎡)을 보유하고 있는 점이 특징입니다. 건물 자체는 2011년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 그러나 감정평가액(6억 4,700만원) 대비 최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세가 현저히 낮은 점(최대 1억 5,400만원)은 주목할 만한 괴리입니다. 이는 감정평가액의 적정성 또는 시장 상황의 변동 가능성을 시사합니다.

가장 큰 리스크 요인은 공매 절차가 동시에 진행 중이라는 점입니다. 공매 낙찰자가 먼저 대금을 납부할 경우 경매 낙찰자는 소유권을 취득하지 못할 수 있으므로, 참여 전 공매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 지분

일반적인 연립주택 대비 넓은 토지 지분(239.30㎡)을 확보하고 있어 향후 토지 가치 상승 시 유리할 수 있습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2011년 준공 건물로, 일부 노후된 연립주택에 비해 주거 가치가 높을 수 있습니다.

8.3. 평창 지역 개발 잠재력

대관령 지역은 동계올림픽 개최지로서 관광 및 레저 관련 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 58.32㎡(약 17.6평) 규모의 연립주택이 2026년 5월 18일에 6,400만원(평당 약 364만원)에 거래되었고, 99.5㎡(약 30.1평) 규모의 다세대 주택이 2026년 5월 13일에 1억 5,400만원(평당 약 512만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용 면적은 147.53㎡(약 44.6평)이며, 이러한 주변 시세 추이를 적용할 경우 시장 가격은 약 1억 6천만원에서 2억 3천만원 사이로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 6억 4,700만원과는 상당한 차이를 보입니다.

이러한 시세 괴리, 공매 동시 진행, 내부 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 주변 시세와 감정가의 차이를 감안하여, 2억원 초반에서 3억원 사이의 입찰가를 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려한 추정치이며, 낙찰가를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 공매 진행 상황 점검, 그리고 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

특히, 감정가가 시장 시세와 큰 차이를 보이는 이유는 해당 물건만이 가지는 특수성(예: 매우 넓은 토지 지분, 특별한 조망권 등)이 반영되었을 가능성도 있습니다. 입찰 시에는 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.