나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31315 [2] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근
거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 유사 공동주택 및 근린생활시설, 농경지
등이 혼재하는 시가지 주변지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때
대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감,
창호 : PVC샷시창호 마감입니다.

이용상태

"연립주택" 단위세대로 이용중입니다.
*상세 이용내역은 후면 "호별배치도 및 내부구조도"참조.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

계단식으로 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, "공동주택부지"입니다.

인접 도로상태등

주위로 아스콘포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부) 등 조사치 못한바 경매 진행시
별도의 확인 요합니다.
*상기 "I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항"참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영월지원 2024타경31315 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 668,000,000원

토지면적: 239.30㎡ (약 72.41평)

토지지분: 239.29999999999998㎡ (약 72.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.53㎡ (약 44.63평)

건물지분: 147.53㎡ (약 44.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 주의사항

공매절차 진행 중: 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "대관령면사무소" 남서측 근거리에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 유사 공동주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 시가지 주변지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙이기, 바닥은 장판깔기 및 타일깔기, 창호는 PVC샷시창호 마감입니다. 위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

토지는 계단식으로 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, "공동주택부지"입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 등기, 정릉새마을금고 근저당권(접수일자: 2021-12-27, 채권최고액: 1,747,200,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 아래 '등기부 현황'에서 미소멸된 권리들을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

* 을1: 근저당권 (정릉새마을금고, 2021-12-27) - 말소예정

* 갑10: 소유권이전청구권가등기 (주식회사인얼스, 2021-12-29) - 미소멸

* 갑10-2: 소유권이전청구권가처분 (취소권에, 2023-01-12) - 미소멸

* 갑16: 압류 (강릉세무서장, 2023-04-25) - 말소

* 갑17: 압류 (평창군, 2023-07-19) - 말소

* 갑18: 가압류 (드림저축은행, 2024-03-27) - 말소

* 갑19: 가압류 (주식회사시티플랜건축사사무소, 2024-03-28) - 말소

* 을2: 근저당권 (강혜영, 2024-03-29) - 말소

* 갑20: 가압류 (티엘하우스주식회사외 2명, 2024-04-23) - 말소

* 갑21: 가압류 (해성옵틱스주식회사, 2024-04-23) - 말소

* 갑22: 임의경매 (정릉새마을금고, 2024-05-07) - 말소

총 채무액: 4,194,200,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조 등 조사하지 못하였으므로, 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건은 대관령면 소재지로, 면사무소, 근린생활시설 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 유사 물건 거래 현황

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 62.43㎡ 면적의 다세대주택이 5,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 58.32㎡ 면적의 연립주택이 6,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 99.5㎡ 면적의 다세대주택이 15,400만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(147.53㎡)을 고려할 때, 가장 큰 면적의 거래 사례(99.5㎡, 15,400만원)를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 154.77만원의 시세를 적용하면 본건의 시세는 약 228,560,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 대관령초등학교, 대관령중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료시설

대관령면 내 의원급 의료기관 및 병원 이용이 가능합니다.

5.3. 교통편의

대중교통 이용 여건은 보통 수준이며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부등본 상 소유권이전청구권가등기(갑10)와 소유권이전청구권가처분(갑10-2)이 미소멸 상태로 남아 있어, 낙찰 후 소유권 확보에 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공매 절차 동시 진행

본건은 경매와 함께 공매 절차가 진행 중이며, 먼저 대금을 납부하는 측이 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 경쟁 심화 및 소유권 취득 시점의 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액 668,000,000원 대비 유사 물건 거래 사례를 통한 추정 시세(약 228,560,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 가격 반영에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.4. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부) 등 상세한 조사가 이루어지지 못했습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 평창군 대관령면에 위치한 연립주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 소유권이전청구권 가등기 및 가처분 등 미소멸 권리 존재, 공매 절차 동시 진행, 감정가와 실제 시세 간 큰 괴리 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

해당 물건은 권리관계의 복잡성과 공매 동시 진행 등 높은 위험을 동반하나, 만약 이러한 위험을 감수하고 적정 가격에 낙찰받을 수 있다면, 향후 지역 개발 및 관광 수요에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 모든 위험 요소를 성공적으로 해소하고 시장 상황이 긍정적으로 변했을 경우에 한정됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 668,000,000원이나, 유사 면적의 거래 사례 분석 결과 추정되는 시세는 약 228,560,000원 수준입니다.

권리 관계의 복잡성, 미소멸 권리, 공매 진행 등의 높은 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 공매 절차의 진행 상황 및 타 입찰자의 움직임, 미소멸 권리의 처리 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.