나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31544 [3] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설, 아파트, 콘도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 무난함.

교통상황

본 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 103동 2층 202호 외 단위세대로서

외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 등
창호: 플라스틱새시 2중창호임.

이용상태

공히 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 및 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-갑구 22-1 공매공고 중(본건 경매와 공매절차 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득함): 2025. 4. 23. 변경 작성
-공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2024타경31544 (3)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 4층403호 (도로명주소: 강원특별자치도 평창군 올림픽로 256, 103동 4층403호)

용도: 연립주택

감정가: 679,000,000원

토지면적: 239.30㎡ (약 72.41평)

토지지분: 239.29999999999998㎡ (약 72.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.53㎡ (약 44.64평)

건물지분: 147.53㎡ (약 44.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설과 아파트, 콘도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트지붕 4층 건 중 103동 4층 403호에 해당합니다. 외벽은 벽돌치장 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 플라스틱새시 2중창호로 시공되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지로, 일단의 부정형 형태를 이루고 있으며 연립주택 건물이 건축된 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 남측으로 접한 4차선 포장도로로의 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있어 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 송OOOOOOOO

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (송파중앙새마을금고, 2021-12-27 접수, 채권금액 1,541,800,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 대부분 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 예를 들어, 소유권이전청구권가등기(갑12), 가처분(갑12-2), 압류(갑22, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27), 근저당권(을2) 등이 말소 대상에 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있어, 인수되는 권리 없이 소유권이전이 가능할 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 특이사항:

* 본건은 103동 4층 403호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 등기부상 갑구 22-1로 공매 공고가 진행 중인 것으로 확인됩니다. 이는 본 경매 절차와 공매 절차가 동시에 진행되고 있음을 의미하며, 둘 중 먼저 대금을 완납하는 쪽이 해당 물건의 소유권을 취득하게 됩니다. (2025.04.23. 및 2025.12.18.자 변경 작성됨) 따라서, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 공매 절차의 최종 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 3,988,800,000원

1.3. 상권분석

* 본건 주변은 평창 지역의 관광 중심지에 위치하여 스키 시즌 및 여름철 성수기에 유동인구가 많은 지역입니다. 스키렌탈샵, 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 아파트 및 콘도 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* 강원 평창군 대관령면 횡계리 377-132, 오너스 (다세대, 62.43㎡): 5,500만원 (2026.05.19.)

* 강원 평창군 대관령면 횡계리 275-9, 장미 (연립, 58.32㎡): 6,400만원 (2026.05.18.)

* 강원 평창군 대관령면 횡계리 376-45, 하이디마을펜션 (다세대, 99.5㎡): 15,400만원 (2026.05.13.)

* 상기 실거래가 정보는 본건(건물면적 147.53㎡)에 비해 면적이 작은 주택들이며, 거래 금액 또한 본건 감정가(6억 7,900만원)와 비교했을 때 현저히 낮습니다. 이는 본건의 감정평가액이 시장 실거래가 수준과 큰 괴리가 있을 가능성을 시사하며, 시장 조사를 더욱 면밀히 할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 위치: 평창올림픽기념관 인근으로, 올림픽 유산과 관련된 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 불편하지 않습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 음식점, 스키 관련 상점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 주거환경: 연립주택 단지 내에 위치하며, 인근에 아파트와 콘도 등 다양한 주거 형태가 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공매 동시 진행: 본 경매 물건과 동시에 공매 절차가 진행 중이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매와 공매 중 먼저 대금이 완납되는 쪽에서 소유권을 취득하게 되므로, 낙찰자가 잔금을 납부하더라도 소유권을 최종적으로 취득하지 못할 가능성이 있습니다. 잔금 납부 전까지 공매 진행 상황을 반드시 파악해야 하며, 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 물건에 임대 관계가 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 3,988,800,000원에 달하는 높은 채권 총액은 다양한 이해관계인이 존재함을 나타내며, 향후 채권자들에 의한 추가적인 법적 절차가 진행될 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 연립주택으로, 평창올림픽기념관 인근에 위치하여 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 건물 면적 또한 넓어 활용도가 기대됩니다. 하지만, 감정가와 시장 실거래가 간의 상당한 괴리가 관찰되며, 무엇보다 경매와 공매가 동시에 진행되는 매우 이례적인 상황은 투자 결정에 신중함을 요구합니다. 공매 절차의 결과를 면밀히 주시해야 하며, 낙찰 후에도 소유권 확보에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 올림픽 관련 지역의 관광지 잠재력: 평창은 사계절 관광지로, 올림픽 관련 인프라가 잘 갖추어져 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 147.53㎡ (약 44.64평)의 넓은 면적은 쾌적한 주거 환경 또는 다양한 활용을 가능하게 합니다.

* 권리관계의 단순화 (공매 제외): 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됩니다. (단, 공매 절차는 별도 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 679,000,000원이지만, 제공된 최근 주변 시세 자료(2026년 5월)를 기반으로 분석한 단위 면적당 가격은 약 88만원에서 155만원 수준입니다. 이를 본건의 건물 면적 147.53㎡에 적용할 경우, 추정되는 시장 가치는 약 1억 3천만원에서 2억 3천만원으로 산출됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

또한, 본건은 경매와 공매가 동시에 진행되는 매우 특수한 상황이므로, 공매 절차의 결과에 따라 본 경매 낙찰자의 권리가 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 불확실성을 고려할 때, 감정가보다는 현재 시장 상황과 리스크 요인을 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 제공된 시장 정보와 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 공매 진행 상황의 지속적인 모니터링, 그리고 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.