나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31544 [2] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설, 아파트, 콘도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 무난함.

교통상황

본 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 103동 2층 202호 외 단위세대로서

외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 등
창호: 플라스틱새시 2중창호임.

이용상태

공히 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 및 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 갑구 18-1 공매공고 중(본건 경매와 공매절차 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득함) : 2025. 4. 23. 변경 작성
- 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 영월지원 2024타경31544 (2)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 535,000,000원

토지면적: 192.15㎡ (약 58.11평)

건물면적: 118.47㎡ (약 35.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호

준공연도: 2011년 1월 14일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

2.

3.

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설, 아파트, 콘도 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 남측 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 2필 일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(절대제한지역)에 해당합니다.

도로명 주소는 강원특별자치도 평창군 올림픽로 256 (대관령면 횡계리)입니다.

1.2. 권리분석

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3.

본건과 관련된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 12월 27일 접수된 송파중앙새마을금고의 근저당권 (을1, 1,541,800,000원)으로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 다음 권리들은 등기부상 말소 예정으로 표시되지 않아 주의가 필요합니다.

- 2021년 12월 29일 접수된 주식회사인얼스의 소유권이전청구권가등기 (갑12, 말소: -)

- 2023년 1월 12일 접수된 취소권에의 12번가등기 소유권이전청구권가처분 (갑12-2, 말소: -)

이러한 미말소 권리는 낙찰 이후에도 인수될 가능성이 있으며, 소유권 취득에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

이 외 압류 및 가압류 내역 (강릉세무서장, 평창군, 드림저축은행, 주식회사시티플랜건축사사무소, 티엘하우스주식회사외 2명, 해성옵틱스주식회사)은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

본건 경매 개시일은 2024년 5월 27일이며, 채권자는 송파중앙새마을금고입니다.

총 등기부채권액은 3,888,800,000원으로 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

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3.

본건이 소재한 대관령면 횡계리는 평창 지역의 주요 관광 및 스키 시즌 관련 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

인근에 평창올림픽기념관이 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설(스키렌탈샵, 음식점 등)이 있어 유동인구가 있는 편입니다.

연립주택으로서 주거 목적 외에 관광객을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성도 고려해 볼 수 있으나, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

본건은 연립주택으로 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

건축물대장상으로는 4층 건물 중 3층에 위치하며, 전용 면적 118.47㎡ (약 35.84평)으로 비교적 넓은 주거 공간을 제공합니다.

주변 환경은 무난하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

가장 중대한 리스크는 본건 경매와 동시에 진행 중인 공매 절차입니다. 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 경매와 공매 절차 중 먼저 대금을 완납하는 측이 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 경쟁으로 인한 입찰가 상승 또는 낙찰 무효 등의 예측 불가능성을 높입니다.

또한, 등기부등본상 소유권이전청구권가등기(갑12) 및 관련 가처분(갑12-2)이 말소되지 않고 잔존하고 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있어 소유권 확보에 심각한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보와 감정평가액 간의 큰 괴리가 존재합니다. 감정가 535,000,000원에 비해 최근 거래된 유사 면적/구조의 물건(하이디마을펜션, 99.5㎡)의 거래가가 154,000,000원으로, 약 1/3 수준에 불과합니다. 이는 감정평가액의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 시장 가격과의 차이가 클 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

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3.

본건은 강원도 평창군 대관령면의 관광지 인근에 위치한 연립주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 소유권이전청구권가등기 및 가처분 등 말소되지 않는 권리가 존재하고, 동시에 진행 중인 공매 절차가 있다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

감정평가액과 최근 시장 실거래가 간의 현저한 차이는 투자 판단에 신중을 기해야 함을 보여줍니다.

종합적으로 볼 때, 법적 문제 및 공매와의 경쟁으로 인해 낙찰 후 소유권 확보에 상당한 어려움과 추가적인 비용이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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3.

관광지 인근 위치를 활용한 임대 수익 가능성.

평창 동계올림픽 관련 인프라 접근성.

넓은 전용 면적(118.47㎡)으로 대가족 등에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본건의 감정가는 535,000,000원입니다.

하지만 최근 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적(약 30평)의 펜션 거래가가 154,000,000원 수준으로, 감정가와 큰 격차를 보입니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정가보다 낮을 수 있음을 시사합니다.

무엇보다 본건은 경매와 동시에 진행되는 공매 절차가 있으며, 먼저 대금을 완납하는 측이 소유권을 취득하는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 소유권이전청구권가등기 및 관련 가처분이 말소되지 않고 잔존하여 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 법적 불확실성과 공매 경쟁으로 인한 위험을 고려할 때, 감정가를 기준으로 한 입찰은 매우 위험합니다.

따라서, 이러한 고위험 요소를 감안하여 감정가의 약 45% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 (24,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.