나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31544 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설, 아파트, 콘도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 무난함.

교통상황

본 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 103동 2층 202호 외 단위세대로서

외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 등
창호: 플라스틱새시 2중창호임.

이용상태

공히 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 및 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측으로 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 갑구 18-1 공매공고 중(본건 경매와 공매절차 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득함) : 2025. 4. 23. 변경작성
- - 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영월지원 2024타경31544 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-97 103동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 525,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 송OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 192.15㎡ (약 58.1평)

토지지분: 192.15㎡ (약 58.1평)

건물면적: 118.47㎡ (약 35.8평)

건물지분: 118.47㎡ (약 35.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트 지붕

건물층수: 총 4층 중 2층

외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 등

창호: 플라스틱새시 2중창호

준공일자: 2011년 1월 19일 (사용승인일 기준)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 자연녹지지역

기타: 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))

1.5. 건물 총괄 정보 (해당 단지)

총 대지면적: 8049㎡

건축면적: 1567.71㎡

총 연면적: 7122.55㎡

세대수: 36세대

건축물 수: 3개동

주차 대수: 총 77대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 "평창올림픽기념관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 스키렌탈샵, 음식점 등 근린생활시설, 아파트, 콘도 등으로 형성되어 있어 지역 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

단지 내 도로를 통해 남측으로 4차선 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.12.27. 근저당권, 송파중앙새마을금고)

등기부상 총 채권액은 3,988,800,000원입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소된 권리

* 근저당권: 송파중앙새마을금고 (2021-12-27, 1,541,800,000원)

* 압류: 강릉세무서장 (2023-04-25)

* 압류: 평창군 (2023-07-19)

* 가압류: 드림저축은행 (2024-03-27, 500,000,000원)

* 가압류: 주식회사시티플랜건축사사무소 (2024-03-28, 500,000,000원)

* 근저당권: 강혜영 (2024-03-29, 100,000,000원)

* 가압류: 티엘하우스주식회사외 2명 (2024-04-23, 847,000,000원)

* 가압류: 해성옵틱스주식회사 (2024-04-23, 500,000,000원)

* 임의경매: 송파중앙새마을금고 (2024-03-27, 1,264,871,590원 - 본건 경매개시결정)

* 소멸되지 않는 권리 (주의 요망)

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사인얼스 (2021-12-29)

* 가처분 (12번 가등기 소유권이전청구권가처분): 취소권에 (2023-01-12)

경매 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 가등기 및 가처분 등 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 등기부상 갑12, 갑12-2는 말소되지 않았습니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 "평창올림픽기념관"이 위치하며, 스키렌탈샵, 음식점 등 다양한 근린생활시설 및 숙박시설(콘도 등)이 분포하고 있습니다.

주로 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 외식 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스정류장이 가까이 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경

주변이 아파트, 콘도 등과 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매 절차 진행 및 소유권 취득 경쟁

본건은 현재 부동산 임의경매 절차와 더불어 별도의 공매 절차가 동시에 진행 중입니다.

(주의사항 내용: 갑구 18-1 공매공고 중(본건 경매와 공매절차 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득함) : 2025. 4. 23. 변경작성 / 공매절차 진행 중 : 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득함(2025. 12. 18.자 변경작성함))

이는 경매에서 낙찰받더라도, 공매 절차에서 누군가 먼저 대금을 완납할 경우 낙찰이 무효가 되거나 소유권을 취득하지 못할 수 있음을 의미합니다. 낙찰 후 신속하고 확실한 대금 납부 계획이 필수적입니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

임차인 현황 보증금이 0원으로 조사되었으나, 임대 관계가 불명확하므로 실제 점유 및 거주 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 다수의 권리 설정

등기부상 다수의 가압류, 가등기, 가처분 등이 설정되어 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다. 비록 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 대상이나, 미소멸 권리에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 평창군 대관령면의 관광 및 레저 시설 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다.

그러나 현재 본건은 경매 절차와 별개로 공매 절차가 동시에 진행되고 있으며, 두 절차 중 먼저 대금을 납부하는 자가 소유권을 취득하게 되는 매우 이례적이고 위험성이 높은 상황입니다. 이는 낙찰자의 자금 동원 능력과 신속한 결정 능력을 극도로 요구합니다.

또한, 감정가 대비 시세 정보의 큰 괴리가 존재하며, 미확인 임차인 및 미소멸 권리에 대한 리스크도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 상승 가능성

평창 지역은 동계올림픽 개최지로서의 인프라를 기반으로 관광 및 레저 수요가 지속되고 있어, 장기적인 관점에서 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 경매/공매 경쟁의 영향

경매와 공매가 동시에 진행되는 상황으로, 경쟁 구도 및 가격 형성에 변수가 많습니다. 이를 잘 활용한다면 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.3. 관광지 접근성

평창올림픽기념관, 스키장 등 관광 시설과의 접근성이 우수하여 임대 수익이나 숙박 시설 운영 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 유사 물건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 62.43㎡ (약 18.9평): 55,000,000원 (약 2,700,000원/평)

* 58.32㎡ (약 17.6평): 64,000,000원 (약 3,600,000원/평)

* 99.5㎡ (약 30.1평): 154,000,000원 (약 5,100,000원/평)

본건 물건의 전용면적은 118.47㎡ (약 35.8평)입니다. 가장 유사한 규모의 거래 사례(99.5㎡, 154,000,000원)를 기준으로 평당가를 적용 시, 시장가는 약 183,000,000원 (35.8평 x 5,100,000원/평) 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 및 리스크 고려

본건의 감정가는 525,000,000원으로, 상기 분석된 시장 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정가의 과대평가 또는 시장 시세 반영의 한계 등을 시사할 수 있습니다.

또한, 경매와 공매의 동시 진행, 미확인 임차인, 미소멸 권리 가능성 등 높은 리스크 요인을 고려해야 합니다.

9.3. 종합적인 예상 입찰가 제시

상기 시장 시세 분석 결과와 높은 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 낮은 시장가와 복합적인 위험성을 감안하여, 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

본 입찰가는 시장 시세(약 183,000,000원)보다 다소 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이되, 감정가(525,000,000원) 대비로는 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본 물건의 높은 위험성을 고려한 보수적인 금액이며, 투자자의 자금 집행 능력 및 위험 감수 수준에 따라 조정될 수 있습니다. 특히, 공매와의 경쟁에서 우선적으로 대금을 완납할 수 있는 자금 동원 계획이 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.