나이스옥션 법원경매 수원 2024타경84167 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1007호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "다은마을4거리" 남동측 인근에 위치하며 부근은
동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집 소재하며 서측
도로 월편은 아파트 등 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내간선도로 인근이고 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC
및 SRT동탄역이 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2007.06.27일 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 10층 1007호로서
외벽: 인조석 붙임 등 마감
내벽: 페인트 및 타일 등 마감
바닥: 인조석 및 인테리어 타일 등 마감
창호: 하이샤쉬 창 등임.

이용상태

다세대주택(원룸형)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 호별 위생설비 및 개별 난방설바, 지하 주차장 등
있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며 주상복합용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

폭 약 25미터 포장도로와 서측으로, 폭 약 15미터 포장도로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구), 중로1류,2류(접함)
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
폐문부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 도시하고 주민탐문사항 및 평가
선례 등을 참조하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경84167 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층 1007호

건물명: 엔터프라임빌딩

용도: 다세대주택 (원룸형)

감정가: 45,000,000원

토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

건물면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 반송동 소재 "다은마을4거리" 남동측 인근에 위치하며, 동탄택지개발지구 내 중심상업지역에 속합니다.

주변: 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 서측 도로변은 아파트 등 일반주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 시내간선도로 인근에 위치합니다. 또한, 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT 동탄역이 근거리에 소재하여 교통 사정이 편리합니다.

토지: 가각정리된 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며, 주상복합용건부지로 이용 중입니다.

도로: 폭 약 25미터 포장도로와 서측으로, 폭 약 15미터 포장도로와 남측으로 접하고 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024-08-19 접수된 수원지방법원 강제경매개시결정 (갑11)입니다.

주요 권리사항:

* 을5. 주택임차권 (권리자: 조정현, 권리금액: 60,000,000원, 접수일자: 2023-10-04).

* 권리분석: 인수 (본 임차권은 매수인에게 대항력 있는 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.)

* 갑11. 강제경매 (권리자: 조정현, 권리금액: 63,999,451원, 접수일자: 2024-08-19).

* 권리분석: 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-24

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 보증금 합계: 60,000,000원 (임차인 조 의 보증금)

특이사항: 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

입지: 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로, 상가 및 오피스텔이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

특징: 주요 상권에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

용도: 중심상업지역 내에 위치하며, 건물은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물이며, 본건은 10층 1007호의 원룸형 다세대주택입니다. 2007년 6월 27일 사용승인되었습니다.

내부 마감: 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 페인트 및 타일, 바닥은 인조석 및 인테리어 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샤쉬 창입니다.

설비: 건물 내 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 호별 위생설비 및 개별 난방설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 중심상업지역 내 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 특별히 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 본건은 대항력 있는 임차인 조 에게 지급해야 할 보증금 60,000,000원이 매수인의 부담으로 인수됩니다. 이는 물건의 감정가(45,000,000원)보다 높은 금액으로, 총 인수 비용이 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

임차인 정보 미확인: 임차인 엄 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

내부 조사 불가: 임장 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄 중심상업지역이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조 에게 인수해야 할 60,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 물건의 감정가를 초과하므로, 총 인수 비용이 감정가를 훨씬 웃돌 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인 엄 의 보증금이 0원으로 표기되었으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 내부를 직접 확인할 수 없다는 점도 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 동탄 중심상업지역의 탁월한 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

교통: SRT 동탄역 등 교통 허브와 인접하여 접근성이 우수합니다.

소형 평형: 16㎡의 소형 평형으로 1인 가구 등 특정 수요층 확보가 용이합니다.

리스크: 막대한 인수 보증금 부담이라는 큰 리스크를 철저히 분석하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 45,000,000원에 비해 대항력 있는 임차인 조 에게 인수해야 할 보증금이 60,000,000원으로, 총 인수 비용이 감정가를 크게 초과하는 구조입니다.

따라서, 잠재적 위험을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 대비 높은 위험 부담을 고려하여, 감정가에서 50% 할인된 금액을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 22,500,000원

주의: 위 예상 입찰가와 별도로 60,000,000원의 임차보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 인수 비용은 약 82,500,000원이 됩니다. 이는 물건의 감정가를 크게 상회하는 금액이므로, 입찰 전 반드시 인수 금액 및 총 비용을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.