나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86279 [1] 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 12층1222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 주상복합건물, 중소규모의 상가등이 혼재하는 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 13층 건물내 제12층 제1222호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부타일 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중인 것으로 탐문조사됨.(후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약30미터, 남동측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나. 공법상 제한사항" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력있는 임차인의 보증금이 전액되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경86279 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 12층 1222호

건물명: 동탄SR GOLD PLAZA

용도: 오피스텔 (제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 업무시설 등 복합 용도)

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 13층 건물 내 12층

건축일자: 2010년 1월 29일

1.2. 2. 면적

토지 면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

토지 지분: 2.848㎡ (약 0.86평)

건물 면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물 지분: 18.485㎡ (약 5.60평)

1.2. 3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 43,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주상복합건물, 중소규모 상가 등이 혼재하는 중심상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2024년 5월 31일자 압류(화성시)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 채문기 (채*)

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 3월 5일

대항력: 있음 (을구 3번 주택임차권 등기 확인)

3.3. 인수 권리

을구 3번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 등으로 이용되고 있으며, 주변이 중심상업지역으로 상가 및 주상복합건물이 밀집되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(동탄SR GOLD PLAZA) 12층 물건이 2025년 12월 29일 44,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. (거래일자는 미래 시점으로 표기되어 있으나, 거래가 발생한 것으로 간주)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중심상가지대로서 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 석우초등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 채* 씨의 보증금 40,000,000원입니다. 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가 외 인수하는 보증금까지 고려해야 합니다.

6.2. 기타

감정평가서 요약에 따르면 건물 이용 상태는 오피스텔로 탐문 조사되었으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근 실거래가와 유사한 감정가를 형성하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 인수해야 하는 위험 요소가 존재하므로, 투자 시 반드시 보증금 인수 금액을 포함하여 총 매수 비용을 산정하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 중심상업지구 내 위치하여 입지 조건 우수

- 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 유사하거나 약간 낮은 편

- 주변 상권 발달로 인한 임대수익 또는 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 예상 입찰가 산정 시, 감정가 43,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 44,000,000원을 참고하여 43,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 단, 이는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 가격이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더해야 하므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.