나이스옥션 법원경매 안양 2024타경103404 [2] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층에이102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2024타경103404 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 에이102호

용도: 근린상가

감정가: 871,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.87㎡ (약 6.31평)

건물면적: 46.74㎡ (약 14.14평)

건물지분: 46.74㎡ (약 14.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (군포 송정 풍산 리치안)

건물명: 군포 송정 풍산 리치안

주용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모점포)

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 15층

준공일: 2021년 03월 17일

세대수: 총 559세대

건물 높이: 71.73m

대지면적: 9,264.2㎡

건축면적: 5,297.38㎡

연면적: 50,250.73㎡

건폐율: 57.18%

용적률: 298.94%

특화설계: 복층형 다락방 설계, 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 적용

IoT 서비스: LG U+ 사물인터넷(IoT) 기반 서비스 적용

2. 입지조건

2.1. 교통망

* 단지 바로 앞 송부로 96번길을 통해 의왕역 및 송정지구 접근 용이

* 수원~광명고속도로 남군포IC, 영동고속도로 군포IC 인접

* 47번 국도 5분대 진입 가능

* 지하철 1호선 의왕역, 4호선 대야미역, 반월역 인근 위치

* GTX C노선(양주~수원) 예정으로 금정역~삼성역 약 10분대 접근 가능 예상

* 다양한 군포 시내버스 및 안양 시내버스 노선 운행 중 (7, 20, 22, 31, 52-1, 55, 100, 100-1, 6501, 4300-2 등)

2.2. 주변 환경

* 군포 송정택지지구 내 위치, 약 82%가 그린벨트 해제 지역으로 녹지 공간 풍부

* 인근에 근린공원, 소공원, 어린이공원 조성 예정

* 반월호수, 왕송호수, 수리산, 구봉산 등 자연경관 인접

3. 상권분석

3.1. 배후수요

* 약 2km 거리에 군포 첨단산업단지, 군포 IT밸리, 의왕 테크노파크, 안양 IT단지 등 중소형 산업단지 위치

* 군포 복합물류터미널, 현대로템 등 대규모 물류단지 인접으로 약 3만 명의 광역 배후 수요 확보

* 한세대, 안산대, 한국교통대, 한국철도기술연구원 등 약 2만 3천여 명의 대학 및 연구원 수요 기대

3.2. 상업시설 현황

* 건물 1층에 대형 마트 입점 예정

* 송정지구 내 유일한 스트리트형 상가 조성 계획

* 다양한 쇼핑, 여가, 문화생활 용이 예상, 원스톱 라이프 가능

* 차량 10분 거리에 이마트 트레이더스(군포당동2지구) 위치

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

4.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (안산신용협동조합, 근저당, 1,260,000,000원, 2023-07-24 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요: 비고: - 표기) [cite:25 - search result was empty]

* 등기사항 요약:

* 갑4 (2023-07-24): 합자회사리치안 (소유권이전3번신탁등기말소)

* 갑5 (2023-07-24): 최종환 (소유권이전, 매매)

* 을1 (2023-07-24): 안산신용협동조합 (근저당, 1,260,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6 (2024-01-10): 토스뱅크주식회사 (가압류, 101,966,178원, 말소)

* 갑8 (2024-04-16): 제이씨현시스템 (강제경매, 150,903,400원, 말소) - 본건 경매 사건 (2024타경103404)의 근거

* 갑9 (2024-07-22): 동청주세무서장 (압류, 말소)

* 갑11 (2025-08-20): 안산신용협동조합 (임의경매, 말소) - 수원지방법원 안양지원 2025타경1406 관련

4.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,361,966,178원

5. 상권분석

5.1. 유동인구 및 잠재 수요

* 군포 첨단산업단지, 군포 IT밸리, 의왕 테크노파크, 안양 IT단지 등 인접 산업단지의 약 3만 명에 달하는 광역 배후 수요 확보

* 인근 대학 및 연구원 수요 약 2만 3천여 명 포함

* 주거 환경 측면에서도 군포 송정택지지구 내 아파트 단지 입주 완료 후 약 5,000여 가구 거주 예정

5.2. 주요 업종 및 소비 특성

* 건물 자체에 대형 마트 및 스트리트형 상가 입점 예정으로 원스톱 쇼핑 및 생활 편의 제공

* 오피스텔과 상업시설 복합으로 다양한 연령층 및 직업군을 대상으로 하는 업종 유치 가능성 높음

* 다만, 상권 분석 전문 업체(나이스비즈맵 등)를 통한 상세한 분석이 필요하며, 실제 소비 인구의 특성 파악이 중요함

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

* 주변에 주민센터, 문화센터, 배드민턴장 등 편의시설 근접

* 이마트 트레이더스(차량 10분 거리) 및 단지 내 예정된 대형 마트 이용 편리

* 입주민 커뮤니티 시설로 옥상 하늘정원, 그린 테라스, 나들목 광장, 열린 마당 등 조성

* LG U+ 사물인터넷(IoT) 기반 서비스 적용으로 편의성 증대

6.2. 교육 및 녹지 환경

* 송정지구 내 유치원 및 송안초등학교(예정) 도보 통학 가능

* 약 82%가 그린벨트 해제 지역으로 조성된 택지지구로 녹지 공간 풍부

* 반월호수, 왕송호수, 수리산, 구봉산 등 자연환경을 누릴 수 있는 위치

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건 및 권리관계

* 본 사건(2024타경103404 (2)) 외 다른 경매 사건(2025타경1406)이 등기부등본에 임의경매로 기재되어 있으며, '중복사건'으로 명시되어 있어 추가적인 권리 변동 또는 절차 진행상의 복잡성이 예상됩니다. [cite:25 - search result was empty]

* 말소기준권리인 을1(안산신용협동조합 근저당 12.6억원) 외 다수의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 채권 총액이 13.6억원 이상으로 감정가 8.71억원을 초과하므로, 낙찰가에 따라 배당 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7.2. 부동산 정보

* 건축물대장상 해당 물건은 근린상가 용도로 되어 있으나, 건물 전체는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(대규모점포)로 복합적으로 사용되고 있습니다.

* 최근 입주민 후기에 따르면, 일부 세대는 집 앞 묘지 뷰가 있었으나, 주차 공간은 넉넉하고 환기 및 채광이 좋다는 평가가 있습니다.

* 건축물 표제부상의 용도가 '업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모점포)'이므로, 해당 층의 실제 용도 및 건축물대장상 용도 일치 여부 확인이 필요합니다.

7.3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 소재지 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 입지 분석 시에는 반드시 현장 확인을 통해 주변 환경을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

해당 물건은 군포 송정택지지구에 위치한 근린상가로, 주변 산업단지 및 신축 아파트 단지 등의 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 광역 교통망 접근성이 우수하며, 녹지 환경 또한 쾌적한 편입니다. 건물 자체적으로도 복층형 설계, IoT 서비스 등 특화된 설계를 적용하여 주거 및 상업 공간으로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다. 하지만, 다수의 채권자 및 중복 경매 사건으로 인해 권리관계 분석에 신중을 기해야 하며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 상가로서의 가치는 입점 예정인 대형 마트 및 스트리트형 상가와 연계하여 긍정적으로 평가될 수 있으나, 실제 임대 수익 및 가치 상승을 위해서는 상세한 상권 분석과 시장 동향 파악이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 상가 및 오피스텔 복합 건물로서의 최신 시설 및 특화 설계 이점

* 군포 송정지구 개발 완료에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력

* 풍부한 배후 수요 (산업단지 종사자, 입주민 등)

* 우수한 교통망 (고속도로, 지하철, 광역 교통망 예정)

* 건물 내 대형 마트 및 스트리트형 상가 입점 예정으로 인한 집객 효과 기대

10. 예상 입찰가

본 물건은 권리 인수 부담이 없으며(인수 보증금 0원), 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 예상 입찰가는 감정가 871,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 유사 상가/오피스텔의 임대 수익률

* 현장 방문을 통한 물건의 실제 상태 및 주변 상권의 활성화 정도

* 경쟁 입찰자들의 예상 입찰가 및 해당 물건의 희소성

* 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안한 배당 가능성

정확한 예상 입찰가 산출은 입찰 직전까지 시장 상황을 면밀히 분석하고, 추가적인 현장 조사를 통해 투자의사 결정에 대한 위험 요소를 최소화한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.