나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107321 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 393-3 하이트타운아파트 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "안양역"이
소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일 2017.09.08)
외벽: 외장용석재 및 몰탈위페인팅 마감등.
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중으로 탐문조사 됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 완경사 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동 측으로 중로에 접하고 남동 측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 일반상업지역 등임.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중으로 탐문조사 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 건물외벽에 101동으로 표시되어 있음.
- 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 탐문조사에 의하면 주거용 오피스텔로 이용중으로 조사되는 바, 실제 구조가 상이할 수 있으니 경매참여시 확인 바람.
- 집합건축물대장(표제부)상 2018년11월14일 및 2022년01월06일자로 위반건축물이 등재되어 있으며, 내용은 시청 건축과-19587(2018.
11.14.)호에 의거 위반건축물 등재[위반내역: 201호/ 업무시설(오피스텔) 2.2m² 증축 - 건축법 제14조 위반] 및 만안 건축과-309(2022.1.6.)호에 의거 1층동 위반건축물 등재[위반내역: 철파이프/주차장/27㎡/1층/무단증축] 되었으니, 경매 진행시 참고 바람.
-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨.
-1회 최저매각가격을 감정가로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경107321 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 393-3 하이트타운아파트 5층501호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 422,000,000원

토지면적: 17.86㎡ (약 5.4평) / 토지지분: 17.86㎡ (약 5.4평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평) / 건물지분: 84.905㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 층수: 15층 중 5층

사용승인일: 2017.09.08

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "안양역"이 소재함.

* 토지형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 완경사 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동 측으로 중로에 접하고 남동 측으로 세로(가)에 접함.

* 토지이용계획: 공히 도시지역, 일반상업지역 등임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 압류 (도봉세무서장, 2023.05.04)

등기부상 현황:

* 을3 주택임차권: 김광철 (보증금 420,000,000원)

* 전입일자: 2022.02.28, 확정일자: 2022.02.02

* 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서(2026.06.09) 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의.

* 본 경매 절차에서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없음. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

* 갑8 강제경매: 주택도시보증공사 (420,000,000원) - 본 경매의 채권자.

* 이 외 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 본건이 소재하는 안양동 일대는 안양역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 지하철 1호선 안양역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 오피스텔 및 아파트 등 공동주택 밀집 지역으로, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 안양역 인근 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 안양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합.

* 교통시설: 지하철 1호선 안양역 도보 거리, 다수의 시내외 버스 노선 운행.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재:

* 집합건축물대장상 2018.11.14 및 2022.01.06자로 위반건축물 등재 내역 확인됨.

* 주요 위반 내용: 2.2㎡ 증축 (업무시설/오피스텔), 1층 주차장 27㎡ 무단 증축.

* 이로 인한 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정처분 가능성이 있으며, 향후 건물 가치 및 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 공부상 용도와 현황 용도 상이:

* 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중으로 조사됨.

* 내부 구조나 이용 상태가 공부와 다를 수 있으며, 이로 인한 법적 문제 발생 가능성 있음. 경매 참여 시 반드시 현장 방문하여 실제 이용 상태 확인 필수.

* 건물 외벽 표시 오류:

* 건물 외벽에 '101동'으로 표시되어 있어, 실제 건축물 대장의 동 표시와 다를 수 있음.

* 임차권 관련 HUG 확약서:

* HUG로부터 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 추가 검토가 필요함. (단, 현재까지는 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단).

* 주변 시설 확인:

* 지도 등 외부 지도 서비스를 활용하여 주변에 혐오시설 등 잠재적 저해 요인이 있는지 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 감정가 422,000,000원에 진행되는 1차 경매 물건임. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, HUG의 대항력 포기 확약서 관련 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재함. 따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 구체적인 대응 방안을 마련한 후 입찰에 참여하는 것이 권장됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안양역 역세권으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 인수되는 권리 없음.

* HUG 보증 채권: HUG의 채권으로, 정상적인 채권 회수 절차 진행.

* 1차 경매: 감정가로 진행되어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 422,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 85㎡)의 하이트타운아파트 오피스텔 매물은 현재 410,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 거래되거나 호가되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건은 1차 경매로 감정가 422,000,000원이 최저 매각 가격으로 진행됩니다. 이는 시장 시세 범위 내에 있으며, 1차 경매이므로 경쟁이 붙을 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성이 있습니다.

위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근을 위해서는 시장 하단 시세 또는 감정가 이하를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이러한 리스크를 감수하거나 충분히 해소 가능하다고 판단될 경우, 또는 경쟁 심화 시에는 시장 시세 상단 범위 내에서 적극적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크 및 시장 시세를 종합적으로 고려하여 400,000,000원 ~ 440,000,000원 범위에서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 기반으로 최종 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 조사된 시장 시세를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 결과와 다를 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 직접적인 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.