나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107628 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 1099-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "안양덕현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 상대보호구역(일심유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평촌공업고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (안양덕현초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 집단에너지공급대상지역<집단에너지사업법>임.

제시목록 외의 물건

수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 벽돌 쌓기 및 드라이비트 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

지층 : 소매점, 보이라실 1층 및 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 현황 조사 당시에는 관리상태 다소 부실하나, 기준시점(2024.09.26) 당시를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 본건 토지상의 수목 6주는 별도 평가하였으며, 대문 및 담장 등은 건물에 포함하여 평가함
- 본건 토지의 정확한 지적경계는 정밀측량을 요함
- 재감정평가에 의해 평가액이 증액되었으므로 증액된 재감정가를 최저매각가격으로 하여 1회 기일부터 진행함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경107628 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 1099-7

물건 종류: 단독주택 (건축물대장상 다가구주택, 근린생활시설 포함)

용도: 단독주택, 소매점, 보일러실

감정가: 6,318,137,440원 (약 63억 1814만원)

토지 면적: 446.40㎡ (약 135.0평)

건물 면적: 395.55㎡ (약 119.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

공동담보 물건

재감정평가로 평가액이 증액되었으며, 증액된 재감정가가 최저매각가격으로 진행됨

토지상의 수목 6주는 별도 평가, 대문 및 담장은 건물에 포함 평가

본건 토지의 정확한 지적경계는 정밀 측량을 요함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "안양덕현초등학교" 북측 인근에 위치함

주변은 아파트단지, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편임

2.2. 교통 및 도로

차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

본건 남동측으로 도로에 접함

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합

상대보호구역(일심유치원, 평촌공업고등학교), 절대보호구역(안양덕현초등학교)에 해당

대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 집단에너지공급대상지역에 속함

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김 : 전입일자 2018-02-12, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 김 : 전입일자 2024-08-26, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2018-05-08, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 주식회사디앤디파이오니어에셋(대표자김주희): 전입일자 2018-05-09, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 주식회사농업회사법인 느루(대표자임정자): 전입일자 2022-04-14, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부현황

말소기준권리: 토지 을29 (근저당, 엠씨아이대부주식회사, 2,400,000,000원, 2023-04-13) 및 건물 을27 (근저당, 엠씨아이대부주식회사, 2,400,000,000원, 2023-04-13)

등기부채권 총액: 토지 2,520,000,000원, 건물 2,400,000,000원

상기 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

임의경매 개시 결정권리 (안양새마을금고, 2,000,000,000원, 2024-09-12) 및 기타 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 기반)

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래 사례 분석 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 2026년 6월 25일 거래: 전용면적 39.9㎡ 연립주택, 26,600만원 (약 666만원/㎡)

* 2026년 6월 2일 거래: 전용면적 60.05㎡ 연립주택, 18,400만원 (약 306만원/㎡)

* 2026년 7월 15일 거래: 전용면적 49.65㎡ 다세대주택, 36,500만원 (약 735만원/㎡)

4.2. 시세 분석 의견

상기 제공된 인근 실거래 사례는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택(건축물대장상 다가구주택, 근린생활시설 포함)과는 규모 및 용도에서 큰 차이를 보입니다. 본건의 감정평가액이 약 63억 1814만원에 달하는 점을 고려할 때, 상기 실거래가 범위와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 단독주택으로서의 가치와 더불어 근린생활시설로서의 잠재적 수익 창출 가능성을 가지고 있습니다. 따라서 본건의 가치는 감정평가액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물로서, 지층은 소매점 및 보일러실, 1층 및 2층은 주택으로 이용 중입니다.

외벽은 벽돌 쌓기 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에 안양덕현초등학교가 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있거나 미상인 임차인이 다수 존재하며, 이들의 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불확실성: 토지의 정확한 지적 경계를 위해 정밀 측량이 요구됩니다.

* 건물 관리 상태: 현황 조사 당시 관리 상태가 다소 부실한 것으로 파악되었으므로, 향후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 별도 평가 수목: 토지상의 수목 6주가 별도 평가되어 매각에서 제외될 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 공동 담보: 공동 담보로 제공된 물건이 있을 수 있어, 타 물건의 경매 진행 상황 등도 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동의 초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 넉넉한 토지 면적과 함께 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 가능한 건물입니다. 재감정평가를 통해 가치가 증액되어 최저매각가격으로 상향 조정되었으며, 이는 물건의 가치 상승 및 잠재력을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임 미상, 그리고 토지 경계 측량 필요성 등은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안양시 동안구 호계동이라는 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 위치입니다.

* 넓은 토지 면적: 446.40㎡ (약 135.0평)의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 개발 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 단독주택 외에 근린생활시설로도 이용되어 임대 수익 창출의 기회가 있습니다.

* 높은 감정가: 재감정가를 통해 물건의 현재 가치가 반영되었으며, 이는 투자 판단의 중요한 기준이 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 재감정가로 6,318,137,440원입니다.

현재까지 확인된 등기부채권 총액(토지 2,520,000,000원, 건물 2,400,000,000원) 및 말소기준권리(2,400,000,000원)를 고려할 때, 물건의 감정가에는 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 경계 측량 필요성, 관리 상태 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

주변 시세와 비교 시 본건의 규모와 가치가 현저히 높기에, 감정평가액을 기준으로 판단하되, 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가는 최저매각가격인 6,318,137,440원 내외에서, 임차인 관련 명확한 확인 및 기타 리스크 해소 방안 마련 후 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.