나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108157 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1689 강남프린스빌딩 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관악초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 사항은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층 지상4층 건물내 4층 408호로서 (사용승인일자 : 2018.07.06) 외벽 : 석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

연립주택(후첨 내부구조도 참조)임.

설비내역

기본 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 "주차장 및 근린생활시설, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로와 연계되어 있고 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역(2025-10-13)(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관악중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양관악초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (안양관악초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류 (대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

확장형 발코니 및 복층(다락) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2024타경108157 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1689 강남프린스빌딩 4층408호

건물명: 강남프린스빌딩

건축물 용도: 근린생활시설 및 공동주택(연립주택) (집합건축물대장상 주용도: 자동차관련시설)

사용승인일자: 2018년 07월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 4층 중 4층 408호

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

토지 지분: 12.92㎡ (약 3.91평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물 지분: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 420,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관악초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 무난합니다.

남서측으로 중로와 연계되어 있고, 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역(관악중학교, 안양관악초등학교), 절대보호구역(안양관악초등학교), 국민임대주택단지예정지구, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 7번 권리인 주택임차권(신재권, 340,000,000원)이 인수 대상입니다.

말소기준권리는 갑구 4번 가압류 (주식회사 건인종합건설, 2021.04.14 접수, 1,523,611,742원)입니다.

말소 대상 권리로는 갑구 4번 가압류, 갑구 4-1번 4번 가압류 변경, 갑구 9번 강제경매 (신재권, 2024.09.25 접수, 350,000,000원), 갑구 10번 가압류 (용인축산업협동조합, 2025.07.09 접수, 7,038,241원)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 신재권 (우리은행을 통해 임차권 등기)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 09월 04일

확정일자: 2020년 08월 07일

대항력: 있음

인수 보증금: 340,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함)

참고사항: 임대관계 미상입니다.

3.3. 말소기준권리

주식회사 건인종합건설 명의의 가압류 (2021.04.14 접수)가 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 관양동 지역은 안양시의 주요 생활권으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

관악초등학교와 가깝고, 빌라, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 있습니다.

4.2. 건물 용도

건축물 현황상 주용도는 자동차관련시설로 되어 있으나, 기타 용도로 근린생활시설 및 공동주택(연립주택)으로 사용되고 있습니다. 본건 408호는 연립주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 관악초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 내부 특징

* 확장형 발코니 및 복층(다락) 공간이 있습니다.

* 기본 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 최신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(신재권)의 보증금 340,000,000원 인수입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 연립주택으로, 내부 확장형 발코니 및 복층(다락) 등 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 위치적으로도 학교와 가깝고 교통이 무난하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 340,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 입찰 시 이 점을 반드시 고려하여 총 부담금액을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 상태와 복층/확장 발코니 등 특화된 내부 구조는 장점입니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 감안한 보수적인 입찰가를 통해 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 지역 내 시세 및 향후 개발 가능성을 고려하여 가치 상승 잠재력을 판단해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 건물 상태, 면적 등을 고려할 때, 본 건물의 적정 시장 가치는 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 하지만, 3억 4천만원의 임차인 보증금 인수 부담이 있으므로, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 예상 입찰가는 250,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (총 지출 예상액: 약 590,000,000원)

이는 순전히 개인적인 의견이며, 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준 및 상세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.