나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108553 [1] 경기도 의왕시 학의동 76-1 이룸레이크하임 비동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 "백운호수" 북동측 근거리에 위치하며 주변은
다세대주택, 단독주택, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건 내 5층 501호 및 옥탑층(다락)으로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 하이샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로3류(폭 8m 미만)
(2019-02-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역
(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물현황도상 총 5층 중 5층전체와 옥탑층 다락으로 구성되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 건축물현황도상 총 5층 중 5층 전체와 옥탑층 다락으로 구성되어 있음
② 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.13.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은 경기도 의왕시 학의동 76-1번지에 소재하는 이룸레이크하임 비동 5층 501호 도시형생활주택입니다.

건축물현황도상 본건은 총 5층 중 5층 전체와 옥탑층 다락으로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕의 5층 건물 내 5층에 위치하며, 2020년 1월 17일에 사용승인되었습니다.

건물명은 이룸레이크하임이며, B동 501호입니다.

1.2. 면적및토지정보

본건의 건물면적은 60.26㎡ (약 18.23평)이며, 토지 지분면적은 45.6438㎡ (약 13.81평)입니다.

건물 제시외면적은 0.00㎡이며, 토지 제시외면적도 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가

본건의 감정평가액은 467,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 "백운호수" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>

* 대기환경규제지역<대기환경보전법>

* 교통기타용도지역지구미분류<도로법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

* 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 배수구역(포일배수구역)<하수도법>

* 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및경매개시

본 경매물건의 말소기준권리는 2021년 04월 19일 접수된 근저당권(채권자: 김경석, 채권금액: 107,900,000원)입니다.

본 경매는 2024년 10월 04일 접수된 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 448,000,000원)에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 조경애님입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 448,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-02

* 확정일자: 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.13.자)가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는권리(없음)

위 임차인 현황의 비고란에 명시된 HUG의 확약서 제출로 인해, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금 또는 기타 채권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타권리사항

등기부등본상 2024년 12월 02일 의왕시의 압류(징수과-00 3688)가 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 555,900,000원입니다.

3.5. 권리분석종합

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 HUG(조 )의 대항력 포기 및 잔존 채권 포기 확약서가 제출되어, 낙찰자는 임대차 관계에 따른 추가적인 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및혼재정도

본건은 주거 지역과 상업 시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 백운호수 인근으로 음식점, 카페 등 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변단지/건물시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사한 다세대주택 단지들의 시세는 다음과 같습니다.

* 백운에버리스 (2022년식, 학의동 27-2번지):

* 2026년 4월 10일, 전용면적 48.28㎡, 4층 거래가 35,000만원

* 2026년 4월 19일, 전용면적 41.32㎡, 5층 거래가 35,000만원

* 이룸타운힐하우스2 (2021년식, 학의동 92번지):

* 2026년 3월 25일, 전용면적 51.15㎡, 2층 거래가 34,500만원

본건(이룸레이크하임 B동 501호)은 2020년 준공, 60.26㎡ 면적, 5층에 위치하며, 주변 시세는 약 34,500만원에서 35,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(46,700만원) 대비 인근 시세가 상대적으로 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물에 해당하며, 본건은 5층 501호 및 옥탑층 다락으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변생활편의시설

백운호수와 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으며, 음식점, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 점도 생활 편의성을 더합니다.

5.3. 잠재적혐오시설유무

제공된 정보 상으로는 본건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등에 포함되어 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG관련리스크

임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.13.자)를 제출하였으나, 해당 확약서의 성실한 이행 여부 및 HUG와의 잠재적 분쟁 가능성은 여전히 존재할 수 있습니다.

6.2. 권리말소관련불확실성

HUG가 보증금 전액을 변제받지 못했음에도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약이 있으나, 실제 경매 종결 후 말소 절차가 원활히 진행되는지 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가대비시세격차

본 건의 감정가 46,700만원은 최근 주변 유사 물건의 실거래가(약 34,500만원 ~ 35,000만원)에 비해 상당히 높은 수준입니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근을 필요로 합니다.

6.4. 법규상제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등 여러 규제 사항이 존재하여, 향후 건물 이용이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상 낙찰자의 부담이 최소화될 수 있다는 장점이 있습니다. 백운호수 인근이라는 입지적 장점과 비교적 최근에 준공된 건물이라는 점도 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 감정가가 주변 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. HUG의 확약서 내용이 최종적으로 이행되는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* HUG로부터의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 백운호수 인근의 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 해당합니다.

* 다세대주택 및 도시형생활주택으로서 실수요 및 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 467,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 34,500만원에서 35,000만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본건의 건물 면적(60.26㎡)이 주변 시세 물건(41.32㎡ ~ 51.15㎡)보다 크다는 점을 감안하더라도, 감정가는 시세보다 약 30% 이상 높은 상황입니다.

HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 권리 부담이 없는 점을 고려하더라도, 시세와의 격차를 해소하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세를 기준으로, 본건의 면적, 층수, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 낙찰가 범위는 370,000,000원에서 390,000,000원 사이로 예상됩니다.

이 중, HUG 관련 리스크와 감정가의 부담을 고려하여, 370,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 주변 시세 대비 약 5% 내외의 상승 여력을 감안한 가격이며, 보수적인 투자 관점에서 제시합니다.

이 가격으로 낙찰 시, 향후 매각을 통해 시세차익을 얻거나 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.