나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3082 [1] 경기도 평택시 독곡동 산69-3 1동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "송북동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 206호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 독곡동 산69-3 기준 : 제2종일반주거지역, 공원(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군
사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역(2010.10.21)<도시 및 주거환경정비
법>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 지목은 공부상 "임야"이나, 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 재건축 추진중인 물건으로 현재 관리처분계획변경이 평택시 인가 후 이주 및 철거를 위해 HUG와 보증관련 협의 중이고 소유자는 101동 704호(59.98㎡)를 배정받은 상태이며, 조합 정관에 따라 포괄승계하며 추가 부담금은 196,730,390원으로 예상된다는 송원현대주택재건축정비사업조합으로 부터 2025.4.16.자 사실조회 회신이 있음,
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경3082 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 산69-3 1동 2층206호

용도: 연립주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 91.84㎡ (약 27.78평)

건물면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOOOO (군포농업협동조합으로 추정)

특이사항: 재건축구역, 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (25,600,000원)

건축물 정보: 현대연립, 1983년 11월 15일 사용승인, 1동 3층 중 2층 206호, 철근콘크리트 슬래브 지붕, 연립주택.

1.2. 입지조건

주위환경: 경기도 평택시 독곡동 소재 "송북동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

토지 형상 및 이용상태: 5필 일단지의 부정형 평탄 토지로서 집합건축물(연립주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 남서측으로 폭 8-10m 정도의 소로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 공원(저촉), 소로2류(저촉). 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(재건축구역)에 해당함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 23일 접수된 군포농업협동조합 근저당권 (채권액 57,600,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

기타 권리사항: 소유권이전 신탁(2023.05.30), 재신탁(주식회사무궁화 신탁, 2023.05.30).

임의경매 개시결정: 2024년 7월 12일 군포농업협동조합 (채권액 44,322,988원).

등기부채권 총액: 57,600,000원 (말소기준권리 채권 총액).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

임차인 관련 주의 문구: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 낙찰자는 명도 시 세심한 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건(건축년도 1990-2000년, 다세대주택)의 면적별 거래 금액은 3,700만원(39.54㎡)부터 6,500만원(59.55㎡)까지 분포하고 있음.

본건의 전용면적 57.75㎡(약 17.47평)과 유사한 59.55㎡(약 18.0평)의 물건이 6,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 361만원 수준으로 분석됨.

본건의 면적(17.47평)을 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 6,309만원 수준으로 추정됨.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 128,000,000원으로, 최근 유사 물건의 거래가(최대 6,500만원)보다 높게 책정되어 있음. 이는 재건축 사업 진행에 따른 미래 가치를 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가는 신중하게 결정해야 함.

1.5. 생활정보

편의시설: "송북동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함. 주변에 주택 및 점포가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 도심 접근성은 보통 수준임.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하여 주거 환경은 복합적임.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 이슈가 있을 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

재건축 사업 불확실성: 본건은 재건축 구역으로, 현재 관리처분계획 변경이 평택시 인가 후 이주 및 철거를 위해 HUG와 보증 관련 협의가 진행 중임. 사업 진행이 지연되거나 계획이 변경될 가능성이 있음.

추가 부담금: 송원현대주택재건축정비사업조합으로부터 확인된 추가 예상 부담금은 196,730,390원으로, 감정가(128,000,000원) 대비 매우 높은 금액임. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미침.

재매각 물건: 재매각된 물건은 특별한 사유가 있거나 입찰자의 관심도가 낮아 유찰되었을 가능성이 있으므로, 추가적인 위험 요소를 면밀히 검토해야 함.

임대차 관계 미상: 임차인의 현황 및 권리관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 장기적인 재건축 사업을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 물건이나, 현재 사업 진행 단계의 불확실성과 매우 높은 추가 예상 부담금이 큰 리스크로 작용함.

현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가 부담금까지 고려한 총 투자 비용이 미래 가치 대비 적정 수준인지 면밀한 분석이 필요함.

재매각 이력 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

장기적인 관점에서 재건축을 통한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

평택시 내 재건축 추진 구역으로, 지역 개발 수혜 기대.

정비사업조합과의 협의를 통해 소유권 이전 및 새로운 주택 배정 예정.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원이며, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 25,600,000원임.

최근 유사 면적(59.55㎡)의 거래가가 65,000,000원임을 고려할 때, 현재 시세 대비 감정가가 높은 편임.

또한, 예상 추가 부담금 196,730,390원을 고려하면 총 투자 비용은 (낙찰가 + 196,730,390원)이 됨.

현재 시세(약 6,309만원)와 높은 추가 부담금, 그리고 재매각 이력 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

투자자는 감정가를 기준으로 하되, 추가 부담금과 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 예상 입찰가는 현재 시세 및 높은 추가 부담금을 고려하여 감정가(128,000,000원)를 하회하는 수준인 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함. 이는 총 투자 비용을 약 296,730,390원 ~ 316,730,390원 수준으로 예측하며, 재건축 완료 후 예상 가치를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.