나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49323 [1] 경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 북서측 직선거리 약500미터 지점에 위치
하는 힐탑빌리지(다세대주택) 비동 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택, 연립주택
등으로 이루어진 주거지대로서 서측 인근으로 송탄 미군부대가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 301호로서
외벽 : 벽돌형타일붙임, 돌붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘릴베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구
역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.
주택도시보증공사(양도전:임차인 김현지)로부터 2025.07.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경49323 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 비동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지 면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

토지 지분: 45.38㎡ (약 13.73평)

건물 면적: 57.80㎡ (약 17.49평)

건물 지분: 57.8㎡ (약 17.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축 연도: 2013년 (사용승인일 2020.03.12)

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 평택시 신장동에 위치하며, "신장1동행정복지센터" 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 소재합니다. 주위는 주로 다세대주택, 연립주택 등으로 이루어진 주거지대이며, 서측 인근으로 송탄 미군부대가 위치해 있습니다.

* 교통: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 북동측으로 폭 5미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (2024.03.29.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 27일

* 배당신고일자: 2023년 9월 14일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 대항력 포기 및 우선변제권만 주장하는 것으로 확인됨)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출하였습니다.

* 권리 분석 결과: 본 건의 권리사항은 말소기준권리인 HUG의 가압류(2024.03.29.)에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 의 경우 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG의 확약서 내용에 따라 보증금 처리가 이루어질 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 258,682,277원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제1종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주거 기능 중심의 상권입니다.

* 인근에 행정복지센터가 소재하여 기본적인 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 서측 인근의 송탄 미군부대는 지역 경제에 영향을 미치는 요인이 될 수 있으며, 군인 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 다세대, 연립주택 등이 밀집된 주거 지역으로 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통 및 편의시설: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 행정복지센터 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 정보: 힐탑빌리지는 총 14세대로 구성된 다세대주택 단지이며, 본 물건은 B동 3층 301호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 유찰 또는 낙찰 무효 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 송탄 미군부대 인근에 위치하여 소음 발생 가능성이 있습니다. 이로 인해 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 건의 감정가(226,000,000원)가 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례(약 130,000,000원)에 비해 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 매수신청보증금: 재매각 건으로 매수신청보증금이 감정가의 20% (45,200,000원)이므로, 입찰 시 유의해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 송탄 미군부대 인근 지역의 특성상, 일부 유흥가나 관련 시설이 존재할 가능성이 있으나, 본 물건의 직접적인 주변은 주거 지역으로 파악됩니다. (지도 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지 않았으나, 지역 특성상 가능성을 배제할 수는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 HUG 보증 대상 물건으로 임차인 관련 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 인수 부담이 적은 점이 강점입니다.

* 재매각으로 인해 정상적인 경매 절차보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 이를 통해 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 하지만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 소음 발생 가능성을 인지하고 있어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수 조건 변경 및 임차인 대항력 포기로 인한 명확한 권리관계.

* 재매각으로 인한 잠재적 시세 차익 기회.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역.

* 미군 부대 인근으로의 특수 임대 수요(군인 렌탈 하우스 등) 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 유사 면적(약 17.49평)의 2016년식 다세대주택(행복힐타운)의 거래가(130,000,000원)를 기준으로 평당 약 743만원 적용 시, 본 물건의 예상 시세는 약 130,000,000원입니다.

* 본 건의 건축 연도(2013년)를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이를 적정 시세로 판단합니다.

* 종합 의견: 본 건은 감정가가 시세보다 높게 형성되어 있으나, 재매각 건임을 감안하여 시세보다 낮은 금액으로 입찰 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 140,000,000원

* 입찰 시 필요 보증금: 226,000,000원 * 20% = 45,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.