나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49972 [1] 경기도 평택시 현덕면 화양리 54-53 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49972 [1] 경기도 평택시 현덕면 화양리 54-53 답 경매

• 사건번호: 2024타경49972
• 주소: 경기도 평택시 현덕면 화양리 54-53
• 감정가: 29,766,000원
• 최저가: 5,002,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 답

평택지원 경매6계 2024타경49972 | 소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 54-53 | 감정가: 29,766,000원 | 최저가: 5,002,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경49972 (1)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 54-53

용도: 답 (농지)

감정가: 29,766,000원

토지면적: 2356.00㎡ (약 712.69평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분율 8198.88)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 방OO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건은 경기도 평택시 현덕면 화양리에 위치한 "답(농지)"으로서, 인접 필지와 경계 구분 없이 농지로 이용 중인 사다리형 토지입니다. 남측으로 비포장 농로가 소재합니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수, 토지 지분 매각, 공유자 우선매수신고 가능, 재매각 이력 등이 있어 일반 경매 물건 대비 까다로운 권리 분석이 요구됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 "현덕초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역 환경입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 평택 시내 및 인근 시군구와의 연계는 용이한 편이므로 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역이지만 성장관리계획구역(주거형)에 포함되어 향후 개발 가능성 측면에서는 긍정적이나, 현시점에서는 가축사육제한 등 용도 제약이 존재합니다.

3. 권리 분석 (Rights Analysis)

3.1. 권리 관계의 안정성

본건은 채무자 방OO 소유의 토지에 대해 채권자 엠OOOOOOOOOO가 강제경매를 신청한 사건으로, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 토지 전부가 아닌 지분 매각이므로, 낙찰 후 공유 관계 해소를 위한 법적 절차가 추가적으로 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (Critical Risk Factors)

1. 공유자 우선매수신고: 본 물건은 공유지분 매각이므로, 다른 공유자가 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자에게 매수 기회가 먼저 부여되어 낙찰이 무산될 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

2. 농지취득자격증명(농취증): 본 물건은 "답"으로 농지법상 농지이므로, 매각결정기일(통상 낙찰일로부터 7일)까지 관할 관청으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

3. 재매각 이력: 재매각 물건인 점은 이전 경매에서 매수인이 보증금을 미납했거나, 기타 사유로 매각이 취소된 이력이 있다는 것을 의미합니다. 입찰 시 물건의 하자 여부나 권리적 문제(특히 공유자 우선매수권 행사 후 미납 여부 등)를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 개발 잠재력

본건은 농지이므로 직접적인 상권 분석은 어렵습니다. 다만, 소재지인 현덕면 화양리 일대는 **평택 화양지구 도시개발사업**이 진행되는 지역에 인접하거나 영향을 받는 지역입니다. 평택 화양지구는 약 279만㎡ 규모에 2만여 가구를 수용하는 미니 신도시급 대규모 민간 주도 개발 사업으로, 장기적인 관점에서 이 지역의 가치 상승에 큰 영향을 미칠 잠재적 개발 호재로 작용할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오시설

주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있어 현재는 생활 편의 시설이 부족한 환경입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 다만, 화양지구 개발 진행 상황에 따라 향후 대규모 주거단지 인프라를 간접적으로 활용할 가능성이 있습니다. **혐오시설**은 검색 결과, 해당 번지 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

1. 공유자 우선매수: 입찰 시점까지 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 공유물 분쟁 가능성: 지분 매각의 특성상 낙찰 후 다른 공유자를 상대로 공유물 분할 청구 소송 등 복잡하고 시간이 소요되는 법적 절차를 거쳐야 할 수 있으며, 이 과정에서 비용과 시간이 발생합니다.

5.2. 개발 리스크

1. 농지: 농취증 제출 의무 외에, 실제 농지로 이용해야 하는 의무(경자유전의 원칙)가 따릅니다.

2. 개발 사업 불확실성: 인근 **평택 화양지구**는 대규모 프로젝트임에도 불구하고 최근 공사비 미지급 문제로 인한 공사 중단 및 입주 지연 등의 갈등이 발생하고 있어, 인근 토지의 개발 이익 실현 시점이 예상보다 늦어지거나 불확실성이 증가할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 평택시의 대규모 개발 호재 지역인 화양지구 인근의 자연녹지지역 토지 지분 물건입니다. 지분 매각, 농취증 필수, 공유자 우선매수 가능성 등 권리적 난이도가 높은 물건이므로, 일반 투자자에게는 다소 부담이 될 수 있습니다. 그러나 장기적 관점에서 평택 서부 지역의 발전 가능성을 보고, 공유자 리스크 및 농취증 발급 문제를 해결할 수 있는 전문성과 자금력을 갖춘 투자자에게는 접근 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 평택 화양지구 인접성: 대규모 도시개발사업에 따른 장기적인 지가 상승 기대 효과.

2. 성장관리계획구역(주거형): 향후 계획적인 개발의 틀 안에 포함되어 있다는 점이 긍정적입니다.

3. 넓은 토지 면적: 2356.00㎡ (약 712.69평)라는 비교적 넓은 면적의 지분을 취득함으로써 향후 공유물 분할 등의 협상에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매6계