나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4219 [1] 경기도 시흥시 은행동 608-8 은계호수타운31동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 아파트 단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 4층 402호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 알루미늄 프레임 창호임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공
주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정 당시 현황 공실임.
-재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2024타경4219 (1)

소재지

경기도 시흥시 은행동 608-8 은계호수타운 1동 4층 402호

용도

제1종 근린생활시설

감정가

221,000,000원

면적 (토지)

14. 09㎡ (약 4.26평)

면적 (건물)

31. 57㎡ (약 9.55평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 재매각 (특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

주의사항

감정 당시 현황 공실임. 재매각으로 인해 특별매각조건 적용.

2. 입지조건

주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 알루미늄 프레임으로 마감됨.

토지 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태

본 건 남서측으로 중로 1류(폭 20m-25m)에 접함.

토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 7월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이 말소기준권리임.

총 채권액 (말소기준권리 기준)

174,000,000원

본건 경매 신청 채권자

우리은행 (갑5)

소유권 현황

2022년 7월 26일 김진수에게 매매로 소유권 이전(갑4)되었으며, 당시 매매가는 218,400,000원이었음.

기타 권리

2022년 7월 26일 큐브알앤디건설주식회사 명의로 소유권 이전 및 신탁등기 말소(갑3)된 내역이 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 기재되어 있지 않으며, 일반적으로 임의경매 절차상 등기된 권리는 말소기준권리에 따라 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

주변 환경

시흥시 은행동 은계호수공원 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능한 지역임.

업종 제한 여부

본 건 주변에는 7개의 학교가 인접해 있어 '교육환경보호구역'으로 지정된 곳이 많음. 이 구역 내에서는 교육환경을 저해할 수 있는 일부 업종(예: 노래방, 당구장, 오락실 등)의 입점이 제한될 수 있어, 특정 업종을 고려할 경우 신중한 검토가 필요함.

상권 특성

주거 및 교육 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거단지 및 학교 관련 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용 편리.

편의시설

상가 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용 가능.

교육시설

은행고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 수요 발생 가능.

6. 잠재적 리스크

공실 위험

감정평가 당시 현황이 공실 상태였으며, 재매각 물건임을 감안할 때 공실 상태가 지속될 가능성이 있음.

재매각 및 특수 물건

재매각으로 진행되는 물건이며, 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때 이전 매각 사유 및 물건의 구체적인 특수성에 대한 추가 확인이 필요함.

업종 제한

교육환경보호구역으로 인해 특정 업종의 입점이 제한될 수 있으며, 이는 잠재적 임차인 확보 및 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있음.

시장 변동성

지역 부동산 시장 상황 및 경기 변동에 따른 가치 하락 위험.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 제1종 근린생활시설로, 은계호수공원 인근에 자리하여 주거 및 교육 시설과 상업 시설이 혼재된 지역에 속합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 건물은 철근콘크리트 구조로 준수한 상태입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 우리은행 근저당권에 의해 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 감정평가 시점 공실 상태였던 점과 재매각 물건이라는 점, 그리고 주변 교육환경보호구역으로 인한 업종 제한 가능성은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

입지

시흥시 은행동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치.

교통

차량 및 대중교통 접근성이 양호.

권리관계

등기부상 권리관계가 명확하고 말소될 것으로 예상되어 안전한 투자 가능성.

수익 잠재력

공실 해소 시 임대 수익 창출 가능하며, 안정적인 배후수요 확보.

지역 개발

은계지구 및 광명시흥 테크노밸리 개발 등 주변 지역 개발 계획으로 인한 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가 221,000,000원을 기준으로, 본 건의 현재 상태(공실), 재매각 진행 등의 요소를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위

176,800,000원 ~ 198,900,000원 (감정가의 약 80% ~ 90%)

매수신청보증금

최저매각가격의 20% (재매각 특별매각조건 적용)

본 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰 결정은 현장 방문, 심층적인 시세 조사, 법원 매각 기일 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.