나이스옥션 법원경매 안산 2024타경64341 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층189호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 <배곧한울공원> 북동측에 위치하는 부동산으로서, 주변은 공장(지식산업센터), 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시됩니다.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨구조붕 지하2층/지상10층 건내 1층 189호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 지하주차장 등입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 20 미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경64341 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3, 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층189호

* 용도: 근린상가 (현재 이용 상태)

* 감정가: 906,000,000원

* 토지 면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

* 건물 면적: 65.45㎡ (약 19.80평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, <배곧한울공원> 북동측에 위치합니다.

* 주변은 공장(지식산업센터), 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지는 인접지와 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 북서측 약 30미터, 북동측 약 20미터, 남동측 약 10미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권액 768,000,000원)입니다.

* 등기부등본 상 을구의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사캠브리지배

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련: 주식회사케이아이씨씨인터내셔날로부터 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 확인.

* 부채 관련: 우리은행 근저당(말소기준권리), 하나카드 가압류, 관악세무서장 압류, 서울신용보증재단 가압류, 유더블유제십오차유동화전문 임의경매, 시흥세무서장 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 878,115,027원

1.3. 상권분석

* 본 상가는 배곧 신도시 내 배곧로얄팰리스 테크노1차 건물에 위치하며, 주변은 신축 아파트 단지와 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)으로 되어 있으나, 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 주변 아파트 단지 및 지식산업센터 종사자, 방문객을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 배곧한울공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 잠재적 방문객 유치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 고객 방문이 용이하며, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 배곧한울공원이 가까워 산책 및 여가 활동에 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 수월합니다.

* 주거 환경: 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 종합한 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 경매 과정이 다소 복잡할 수 있으나 현재 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 언제든 존재합니다.

* 건축물대장상 주용도(공장)와 현재 이용 용도(근린상가)가 상이하여, 향후 건축물 관련 법규나 규제에 따른 문제가 발생할 가능성은 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 본 상가 물건은 배곧 신도시의 성장 잠재력과 함께 좋은 입지 조건, 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 지식산업센터가 많아 안정적인 고객 수요 확보가 가능하며, 배곧한울공원 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 깨끗하고 인수되는 권리가 없다는 점, 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 투자에 있어 큰 장점입니다.

* 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 유동화 물건이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시의 미래 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

* 공원 인접으로 인한 쾌적한 환경과 잠재 고객 유인 효과.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 행사 부담이 적음.

* 지식산업센터 종사자 및 아파트 단지 주민 대상의 안정적인 상권 형성 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(906,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 상권 분석 결과, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건의 상가들의 최근 거래 사례 및 현재 임대 시세 조사가 필수적입니다.

* 신중한 현장 방문과 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 판단하시어 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.