나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65665 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층비216호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65665 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층비216호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경65665 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 2층비216호 (배곧동,배곧두손지젤타워) | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 34,790,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경65665 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층비216호

용도: 근린생활시설

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 파OOOOO

특이사항: 대지권 미등기

1.2. 면적 및 구조

공부상 건물면적(전용면적 추정): 44.99㎡ (약 13.61평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층-지상 17층 건물 내 2층

이용상태: 근린생활시설 (상가)

설비내역: 급배수, 승강기, 소화전 설비 등

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위 환경: "배곧119안전센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 일반적인 상업 및 주거 혼합지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장 접근성이 보통이어서 교통사정은 무난함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 도시개발구역, 과밀억제권역.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

본건은 소유자 겸 채무자인 백OO의 부동산에 대한 임의경매 사건으로, 채권자 파OOOOO의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

(정확한 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 확인이 필수입니다.)

2.2. 대지권 미등기 리스크

가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기'입니다. 그러나, **주의사항에 "대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨."이라고 명시되어 있어, 토지/건물 일괄매각으로 진행**됩니다.

이는 매수인이 대지권을 함께 취득하는 데 문제가 없을 가능성이 높다는 의미이며, 미등기된 대지권을 향후 적법하게 이전받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대지권 미등기 상태에서 발생할 수 있는 소송 등 추가 절차나 비용 발생 가능성은 항상 인지해야 합니다.

2.3. 임대차 관계

감정평가서에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 조사 및 명도 협상을 통해 확인이 필요합니다. 상가 공실 상태일 가능성도 있으므로, 명도 난이도는 높지 않을 수 있습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본 물건은 배곧신도시의 일반상업지역 내에 위치합니다. 주변에 아파트, 오피스텔 등 주거시설이 밀집해 있어 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다. 2층 상가로 접근성은 1층 대비 낮으나, 건물 내 상가 구성 및 업종에 따라 집객력이 달라질 수 있습니다.

3.2. 상권 분석

배곧신도시는 젊은 인구 비율이 높은 신도시 상권입니다.

다만, **신도시 상업시설의 과잉 공급 문제**로 인해 시흥시 신도시 상가들의 공실률이 높은 수준으로 지적된 바 있어, 상권 활성화까지 다소 시간이 걸리거나 경쟁이 치열할 수 있습니다.

배곧두손지젤타워는 중심 상업지구에 위치하여 상대적으로 유동인구가 많은 곳이지만, 투자 전 해당 건물의 실제 공실률과 임대 현황에 대한 정밀한 현장 확인이 필수입니다.

3.3. 생활 정보 및 기타 시설

주변에 신세계사이먼 시흥 프리미엄 아울렛 등 대형 상업시설이 소재하며, 아파트 단지와 오피스텔이 주를 이루어 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 편입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 대지권 미등기 관련 리스크

매각에 포함되지만, 대지권 등기 과정에서 추가적인 법률 자문 비용 및 시간 지연 가능성이 있습니다.

4.2. 상가 공실 및 임대 리스크

배곧신도시의 상업시설 과잉 공급으로 인한 공실 위험이 존재합니다. 현재 이용 상태가 '근린생활시설'로만 확인되므로, 공실 여부를 반드시 확인해야 합니다. 상가 공실 시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 연관성 (잠재적)

물건 소재 토지(배곧동 206-3) 정보에 '하수종말처리장연결'이 확인됩니다. 이는 토지 이용 계획상 단순한 연결 여부일 수도 있으나, 인근에 하수종말처리시설 등 혐오시설이 근접해 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, **현장 확인을 통해 실제적인 거리 및 영향도를 파악**해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 **대지권 미등기 상태이지만 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리관계의 리스크가 상당 부분 해소**된 상태입니다. 배곧신도시 일반상업지역 내 2층 근린생활시설로, 배후 주거 수요는 충분하나 신도시 상권의 공실 위험이 상존하는 양면성을 가집니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 고정 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

권리 안정성: 대지권 미등기이나 매각에 포함되는 일괄매각 물건으로, 저렴한 가격에 토지 권리까지 확보할 기회입니다.

저층 상가: 2층 상가로 1층 대비 저렴하게 취득하여 병원, 학원, 사무실 등 실수요 업종으로의 임대 전환을 고려할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 유찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여, 신도시 상권의 안정화 및 활성화 시점에 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

투자에 앞서, 정확한 임대 시세 조사와 공실 여부 확인, 그리고 '하수종말처리장연결' 정보에 대한 현장 조사를 바탕으로 최종 투자 결정을 하시는 것을 권유드립니다.

법원 정보

안산지원 경매5계