나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568804 [1] 인천광역시 남동구 만수동 696-2 1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568804 [1] 인천광역시 남동구 만수동 696-2 1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경568804
• 주소: 인천광역시 남동구 무네미로 28-29 (만수동,1동)
• 감정가: 366,653,030원
• 최저가: 61,622,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

인천지방법원 경매3계 2024타경568804 | 소재지: 인천광역시 남동구 무네미로 28-29 (만수동,1동) | 감정가: 366,653,030원 | 최저가: 61,622,000원 | 용도: 단독주택

1. 인천지방법원 2024타경568804 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568804 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 696-2 1동

용도: 단독주택

감정가: 366,653,030원

토지면적: 813.00㎡ (약 246.09평)

토지 지분율: 20325 (전체 토지에 대한 지분 비율로 해석됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 384.62㎡ (약 116.35평)

건물 지분율: 9615.5 (전체 건물에 대한 지분 비율로 해석됨)

건물 제시외면적: 74.80㎡

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

- 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).

- 목록1. 토지의 정확한 위치, 면적, 도로와의 경계 등은 측량을 요함.

- 목록1. 토지는 지적도상 맹지로 보이나, 현황도로(콘크리트포장)를 이용하여 차량접근 가능함.

- 목록2,3 건물은 용도가 단독주택으로 되어 있으나 일반건축물대장상 용도는 다가구주택으로 되어 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물 내용 있으므로 입찰에 주의.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하고 있으며, "남동중학교" 북동측 약 500미터 지점에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공장, 일반 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주거와 생산 활동이 복합적으로 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 남측 약 5미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입은 원활한 편입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산저), 도로(저촉), 가축사유제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자인 주OOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 이OO의 권리 하에 경매가 개시되었습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지/건물 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 부동산의 일부 지분만을 매각하는 것으로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고' 특이사항이 있어, 공유자가 법적 절차에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리를 행사할 가능성이 있습니다. 이는 입찰자에게 변수가 될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

인천광역시 남동구 만수동 일대는 주거 지역과 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 본건 소재지인 만수동 696-2 일대는 '남동중학교' 북동측에 위치하며, 주변에 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 이는 전통적인 주거 밀집 지역보다는 개발 잠재력이 있는 지역으로 볼 수 있습니다. 최근에는 만수역 역세권 개발 및 재개발 추진 움직임도 감지되고 있어, 향후 지역 가치 상승의 가능성도 있습니다. 다만, 전통적인 상업 중심지보다는 생활 편의시설 및 근린 상권이 발달된 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 남동중학교가 위치해 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 도룡뇽공원, 만수산 등 녹지 공간과 공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통으로는 버스 이용이 편리하며, 만수역과 남동구청역(인천 2호선)을 이용할 수 있습니다. 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

첫째, '지분 매각' 물건으로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 복잡한 권리 관계 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

둘째, '공유자우선매수신고' 가능성이 있어, 입찰자가 최고가로 낙찰 받더라도 공유자가 이를 우선적으로 매수할 수 있습니다.

셋째, '토지 제시외 건물'과 '건축물대장상 용도 불일치 및 위반건축물' 내용이 있습니다. 감정평가서상 건물 용도는 단독주택으로 기재되었으나, 일반건축물대장상 다가구주택으로 되어 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물 내용이 확인되어 있어 이에 대한 행정적, 법적 제재 및 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 토지가 지적도상 맹지이나 현황도로를 이용하여 차량 접근이 가능하다고 되어 있으나, 정확한 도로 관계 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

다섯째, 임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 임차인이 있을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경568804 (1) 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 단독주택(다가구주택 용도 가능성)의 지분 매각 물건입니다. 주변의 개발 가능성, 학교 및 공원 등 생활 편의 시설 접근성은 긍정적인 요인으로 볼 수 있습니다. 그러나 '지분 매각', '공유자 우선매수'의 특수성과 더불어 '위반건축물' 및 '건축물대장상 용도 불일치' 등의 중대한 하자가 존재하여, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 위험 부담을 안고 있습니다. 따라서 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 반드시 선행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 1차적으로 제공된 감정가 3억 6천6백여만 원 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 만수동 일대의 개발 계획 및 재개발 이슈 등 장기적인 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

- 만수중학교 등 교육 시설과 녹지 공간이 인접하여 실수요자들의 관심 대상이 될 수 있습니다.

- 그러나 앞서 언급된 여러 리스크(지분, 위반건축물 등)를 충분히 해결하거나 감수할 수 있는 투자자에게는 비교적 낮은 진입 비용으로 부동산을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계