나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568804 [1] 인천광역시 남동구 만수동 696-2 1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동중학교" 북동측 약500미터 지점에
위치하고 있으며, 부근일대는 소규모의 공장, 일반주택, 농경지 및 임야 등이
소재하고 있어 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 평탄하고 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 약5미터 포장도로에 접하고 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산저),도로(저촉), 가축사유제한구역
과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 연와조 경사스라브위기와지붕 2층 단독주택건물로서
외벽 : 전면 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 마감 및 일부타일부침.
창호 : 칼라샷시 창호등임.

기호3: 연와조 경사스라브지붕 1층 단독주택건물로서
외벽 : 전면 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 마감 및 일부타일부침.
창호 : 알미늄샷시 창호등임.

이용상태

기호2: 단독주택으로 이용중임.
기호3: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급. 배수설비, 보일러난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호2,3건물은 의뢰 목록상 용도가 단독주택으로 되어 있으나 일반
건축물대장상 용도은 다가구주택으로 되어 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-지분매각,공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-일괄매각, 제시외 건물 포함(채무자겸소유자의 지분 4분의1: 감정평사서 참조)
-목록1. 토지의 정확한 위치, 면적, 도로와의 경계 등은 측량을 요함
-목록1. 토지는 지적도상 맹지로 보이나, 현황도로(콘크리트포장)를 이용하여 차량접근 가능함
-목록2,3 건물은 용도가 단독주택으로 되어 있으나 일반건축물대장상 용도는 다가구주택으로 되어 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물 내용 있으므로 입찰에 주의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 만수동 696-2 1동에 위치한 다가구주택(건축물대장상)으로, 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 사건번호는 인천지방법원 2024타경568804(1)이며, 감정평가액은 366,653,030원입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분으로, 채무자 겸 소유자의 지분 1/4이 매각됩니다.

토지 전체 면적은 813.00㎡ (약 245.9평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 203.25㎡ (약 61.5평)입니다.

건물은 두 채로, 건물(2)은 연와조 2층 단독주택으로 총 면적 118.67㎡ (약 35.9평)이며, 건물(3)은 연와조 1층 단독주택으로 총 면적 73.64㎡ (약 22.3평)입니다. 두 건물의 총 면적은 192.31㎡ (약 58.2평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 48.08㎡ (약 14.5평)입니다.

건물 제시외 면적은 74.80㎡ (약 22.6평)이며, 이 또한 채무자 겸 소유자의 지분 1/4이 일괄 매각에 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 위반건축물, 재매각이 있습니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이며, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, "남동중학교" 북동측 약 500미터 지점에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공장, 일반주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통인 편입니다. 본건 남측 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다. 지적도상 맹지로 보이나, 현황도로(콘크리트 포장)를 이용하여 차량 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산저), 도로저촉, 가축사유제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 20일 접수된 주식회사드림자산대부 근저당권(을1)입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 제시된 정보상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 21일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 백

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 18일

확정일자: 2023년 1월 18일

배당신고일자: 2025년 1월 24일

대항력: 없음

비고: 확정일자를 받았으나 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 우선 변제를 받을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 없음.

총 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 모든 점유자에 대한 현황 조사를 철저히 하여 예상치 못한 권리관계를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 소규모 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 근린생활 시설 위주로 형성되어 있습니다. 주변 공장의 종류에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 남동중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 주택가에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화 시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분(1/4)만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 형성이 필수적입니다. 향후 재산권 행사 및 처분 시 다른 공유자의 동의나 협력이 필요할 수 있으며, 이에 따른 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 위반 건축물: 집합건축물대장상 위반 건축물 내용이 등재되어 있습니다. 이는 철거 명령 등 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 이행 강제금 부과 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 위반 내용 및 시정 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 건물 등기부상 용도는 단독주택이나, 일반건축물대장상 용도는 다가구주택으로 기재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

* 토지 맹지 가능성: 지적도상 맹지로 보이나 현황 도로를 통해 차량 접근이 가능하므로, 도로 이용에 대한 법적 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 필요시 측량을 통해 정확한 경계 및 현황을 파악해야 합니다.

* 재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 유찰 또는 문제로 인해 재매각되는 물건입니다. 이는 권리관계의 복잡성, 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 시사하므로, 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물은 채무자 겸 소유자의 지분 1/4만 해당되므로, 낙찰자가 온전히 사용할 수 없습니다. 이에 대한 정확한 면적 및 이용 현황을 감정평가서 등을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 소재한 다가구주택(현황 단독주택 이용)의 지분 경매 건으로, 토지 및 건물 지분(1/4)이 매각됩니다. 감정가는 366,653,030원입니다.

지분 매각, 위반 건축물, 맹지 가능성, 재매각 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제한 및 다른 공유자와의 관계 문제는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 위반 건축물 존재 여부는 철거 또는 이행 강제금 부과 가능성을 내포하고 있어 추가적인 조사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

입지 조건은 주거 지역으로서 기본적인 교통 및 도로 접근성은 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 투자를 통한 진입: 전체 부동산이 아닌 지분(1/4) 매각이므로, 비교적 적은 투자금으로 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 가치 상승: 해당 지역의 개발 가능성 및 향후 건축물 용도 변경(다가구 주택 전환 등) 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 개발 계획 및 규제 완화 여부 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 위반 건축물, 맹지 가능성, 재매각 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가는 366,653,030원이며, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 보수적인 낙찰률을 적용해야 합니다. 예상 낙찰률을 60% ~ 80%로 가정할 때, 예상 입찰가는 약 219,991,818원 ~ 293,322,424원 수준으로 산정될 수 있습니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 공유자 우선매수 신고 여부, 위반 건축물 등에 대한 추가 조사 결과 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.