나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568088 [1] 인천광역시 부평구 부평동 519-9 벨라루체 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 15층 건내 중 제3층 제302호로서,
외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측, 북측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경568088 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 519-9 벨라루체 3층 302호

* 건물명: 벨라루체

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

* 토지지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 49.14㎡ (약 14.86평)

* 건물지분: 49.14㎡ (약 14.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적 경매

* 채권자: 박OO

* 건축물대장 요약:

* 총 층수: 15층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 용도: 업무시설 (공동주택, 근린생활시설 포함)

* 사용승인일: 2015년 11월 23일

* 건물 총 면적: 10525.95㎡

* 대지 면적: 961.9㎡

* 총 세대수: 68호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 주거지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2023년 11월 9일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이성원)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 2일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 배당신고일자: 2024년 12월 5일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 120,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 배당 신고일자를 기준으로 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 형식적 경매 및 경매 진행 과정에 따라 변동 가능성이 있으므로 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (2015-12-15, 임석형)

* 가압류 (신용보증기금, 2023-11-09, 13,790,658원) - 말소기준권리

* 가압류 (경기신용보증재단, 2024-03-11, 27,578,821원) - 말소

* 소유권이전 (2024-11-18, 박주례, 상속) - 말소

* 임의경매 (박주례, 2024-11-28, 0원) - 말소 (청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

* 총 등기부채권액: 41,369,479원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 지상권개요 비고란이 있으나, 해당 권리가 등기부에 명시되지 않아 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 519-9번지는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 업종: 오피스텔로 이용 중이며, 주변의 다양한 근린생활시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 상권 특징: 일반상업지역에 속하며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: "부흥초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다. 하지만 정확한 확인을 위해 현장 방문 또는 추가적인 외부 조사를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(입주자: 이성원)의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 형식적 경매의 특성 및 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매는 일반적인 경매와는 절차 및 목적이 다를 수 있어, 이에 대한 이해가 필요합니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사에 그쳤으며, 내부 상태는 유사 물건을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 도시계획적 제한: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 건축법상 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 벨라루체 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 부흥초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 복합된 지역의 장점을 가지고 있습니다. 형식적 경매로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 불확실성과 형식적 경매의 특수성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 인천 부평구 중심 상업 및 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요를 확보하고 있습니다.

* 건물 상태: 2015년식 오피스텔로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 부담: 인수 보증금 0원으로 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 49.14㎡입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보는 본 건보다 면적이 큰 오피스텔(64.85㎡ ~ 67.59㎡)의 거래 내역입니다.

* 2025년 3월 8일 거래: 20,800만원 (67.59㎡, 9층) - 평당 약 307.79만원

* 2024년 11월 24일 거래: 17,300만원 (67.59㎡, 13층) - 평당 약 256.00만원 (참고: 층수 대비 낮은 가격으로 특이 거래 가능성 있음)

* 2026년 2월 5일 거래: 20,700만원 (64.85㎡, 6층) - 평당 약 319.20만원

감정가는 156,000,000원 (약 317.46만원/㎡)이며, 이는 최근 거래가 중 높은 가격대의 시세와 유사한 수준입니다. 본 건의 전용면적 49.14㎡를 기준으로, 위 시세 정보를 보수적으로 적용하고 감정가를 참고하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 153,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.