나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512634 [1] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512634 [1] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경512634
• 주소: 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 138 장어고을
• 용도: 근린시설

인천지방법원 경매12계 2024타경512634 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 138 장어고을 | 감정가: 2,366,906,600원 | 최저가: 1,656,835,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 인천지방법원 2024타경512634 (1) 사건의 물건에 대한 상세 정보와 분석을 담고 있습니다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경512634 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17

용도: 근린생활시설

감정가: 2,366,906,600원

토지면적: 1649.00㎡ (약 498.82평)

건물면적: 990.51㎡ (약 300.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리에 소재하며, 주변에는 "황산어판장"이 남서측 인근에 위치해 있습니다. 지역 특성상 근린생활시설, 단독주택, 전, 답 등이 혼재되어 있는 도농 복합 지역의 성격을 띠고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 길상면은 강화 남부권역의 중심지로서, 천년고찰인 전등사, 삼랑성, 초지진 등 역사문화 유적지가 다수 분포하고 있어 역사적 가치가 높은 지역입니다.

1.2. 2. 교통 여건

차량 접근은 원활한 편이며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 강화군 내 다른 지역 대비 대중교통망이 아주 발달했다고 보기는 어렵습니다.

1.2. 3. 도로 상태

물건지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 북OOOOOOO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 제시외 건물(옥상 창고) 및 옥상의 데크와 계단도 건물에 포함하여 평가되었습니다. 권리관계에 대한 상세한 분석은 추가적인 현장 조사 및 등기부등본 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 업종 현황

본 건물은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 구체적으로 1층은 일반음식점으로, 2층과 3층은 휴게음식점으로 활용되고 있습니다. 특히 "꼬리별베이커리카페&풋스파"라는 상호로 운영된 기록이 있습니다. 인근에 황산어판장이 위치하여 지역 주민 및 관광객의 방문이 있을 수 있습니다. 또한, 주변에 모텔 및 편의점(세븐일레븐) 등이 소재하여 기본적인 상업 시설은 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 잠재적 상권 분석

지역은 도농 복합 지역의 특성을 가지며, 주요 시설로는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 있습니다. 역사문화 관광 자원(전등사, 초지진 등)이 풍부하여 관광객 유입 가능성이 있으나, 상권 활성화를 위해서는 추가적인 전략이 필요할 수 있습니다. 최근 강화군 길상면 지역의 창업 상권 분석 정보가 제공되고 있어, 이를 참고하여 상권 활성화 잠재력을 파악할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 편입니다. 차량 이동 시 가까운 거리에 편의시설 및 식당 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 강화 초지진과 같은 역사 유적지가 인근에 있어 문화생활을 즐길 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

1.6. 1. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km 전방지역)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 2. 법적 제한 사항

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역: 25km)입니다.

* 문화재보호법(역사문화환경보존지역의 보호) 및 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률(매장문화재 유존지역의 보호)에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 문화재청 및 관련 조례에 따라 건설 공사 시 특별한 주의와 확인이 요구될 수 있습니다.

* 재산권 행사 등 중요한 사항은 반드시 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인해야 합니다.

1.7. 건물 이용 현황

1.7. 1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 3층 건물입니다. 외벽과 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.7. 2. 건물 용도 및 활용

본 건물은 근린생활시설로, 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 휴게음식점으로 이용되었습니다. "꼬리별베이커리카페&풋스파"로 운영된 이력이 있습니다. 제시외 건물(옥상 창고) 및 옥상 데크, 계단도 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 강화군 내에서 과거 폐건물이나 건축 중단된 건물, 혹은 과거 하수처리장 등이 친환경 공원으로 재개발된 사례가 언급된 바 있습니다. 본 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 개발 및 환경 관련 사항을 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 2. 기타 리스크

* 건물 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 관련 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 문화재보호법 등 법적 제한 사항으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

* 감정평가 요약에 '부합물 및 종물'에 대한 언급이 있으나, '구조, 규모, 이용상태로 보아 영향 없음'으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 강화군 길상면 초지리에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의 경매 물건입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 1, 2, 3층으로 구분된 건물은 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다. 주변에 역사문화 유적지가 풍부하고 차량 접근성도 양호한 편이나, 대중교통은 보통 수준입니다. 문화재 보호법 등 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 관련 인허가 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 임대 관계 미상인 점과 문화재 관련 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상으로서 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 상당한 면적의 토지와 3층 건물로, 다양한 상업 시설(음식점, 카페, 풋스파 등) 또는 임대 사업으로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 강화도의 풍부한 역사문화 관광 자원과 연계한 관광객 대상 사업으로의 확장 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 제시된 감정가 대비 향후 시장 가치 상승 가능성을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

* 문화재 보호 관련 규제를 정확히 파악하여, 이를 준수하면서도 창의적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매12계