나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512634 [1] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.03.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재 "황산어판장" 남서측 인근에 소재하며,
주위는 근린생활시설, 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)
(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> ※ 문화재보호법 제13조
(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재
유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련
인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※ 재산권행사 등 중요한 사항은
(인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호 : 꼬리별베이커리카페&풋스파)로 이용중임.
1층 : 일반음식점.
2층-3층 : 휴게음식점.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 냉ㆍ난방시설 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모, 이용상태로 보아 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(옥상 창고)포함
-옥상의 데크 및 계단은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경512634 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17

신주소: 인천광역시 강화군 해안남로 138 (길상면 초지리)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부천새마을금고

감정가: 2,366,906,600원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1649.00㎡ (약 499.07평)

토지지분: 1649㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 990.51㎡ (약 300.05평)

건물지분: 990.51㎡

건물 제시외면적: 8.64㎡ (옥상 창고)

건축면적: 458.06㎡

연면적: 990.51㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

창호: 새시 창호

사용승인일: 2007.08.27

건축허가일: 2004.05.15

건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설

이용 상태: 1층 일반음식점, 2-3층 휴게음식점 (상호: 꼬리별베이커리카페&풋스파)

설비: 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 냉·난방시설

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재 "황산어판장" 남서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형)

기타 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km)

주의사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 반드시 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을14, 북부천새마을금고 근저당권 (2022-06-29)

현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가등기, 가처분, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 2,747,799,432원

건물 등기부채권 총액: 2,747,799,432원

3.2. 인수 가능한 권리

제시외 건물(옥상 창고)은 매각에 포함됨.

옥상의 데크 및 계단은 건물에 포함하여 평가됨.

제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이는 없음.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 50,000,000원

차임: 8,000,000원 (※ 임대차 계약의 보증금 대비 차임이 매우 높은 비율로, 계약 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

전입일자/사업자등록일: 2023-02-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

참고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건은 강화군 길상면 초지리 지역에 위치하며, "황산어판장" 남서측 인근에 소재함.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

상호명이 "꼬리별베이커리카페&풋스파"로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권으로 추정됨.

다만, 구체적인 배후수요, 경쟁업체 현황, 유동인구 등에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능함.

인천광역시 강화군 내 위치하므로, 지역 생활 편의 시설은 해당 지역의 행정구역 및 인프라 수준에 따라 달라질 수 있음.

본건 건물 자체는 1층 일반음식점, 2-3층 휴게음식점으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 계약 관련 리스크

토지 이용 계획상 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등의 적용을 받을 수 있어, 향후 건축 또는 개발 시 인허가 사항을 철저히 확인해야 함.

임차인 송재원의 경우, 대항력이 없으나 임대차 계약 내용 및 실제 점유 관계, 그리고 보증금 대비 매우 높은 차임(800만원)은 계약 관계 확인 및 잠재적 분쟁 소지를 내포하고 있음.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 환경이 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어, 지역 개발 계획이나 인근 시설의 영향을 받을 수 있으며, 혐오시설 등 부정적 요소 존재 여부는 현장 확인이 필요함. (※ 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부 확인 불가)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지임.

토지, 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함하여 평가됨.

현재 등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, 토지 이용 계획상 문화재 관련 규제 가능성과 임차인의 특이한 임대 조건은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

주변 환경 및 교통은 보통 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

8.1. 차별화된 장점

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적음.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지와 건물을 함께 활용하거나 개발할 수 있는 장점이 있음.

상호명("꼬리별베이커리카페&풋스파")으로 보아, 지역 특성을 반영한 상업 시설 운영 가능성이 있음.

향후 주변 지역 개발 가능성 및 관광자원 연계 가능성 등 잠재적 가치 상승 요인 고려.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 2,366,906,600원

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이므로 인수하는 채무 없음.

임차인 송재원의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 인수하지 않아도 됨.

따라서, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 현황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

(주의: 위 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 반드시 추가적인 시장 조사 및 현장 답사, 수익률 분석 등이 선행되어야 합니다.)

9.2. 참고 입찰가 범위

단, 제공된 정보를 바탕으로 단순 계산 시, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 80%~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 산정 범위 (참고용): 최소 1,893,605,280원 (감정가의 80%) ~ 2,366,906,600원 (감정가의 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.