나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127659 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-4 대림역와이즈플레이스 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상19층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2012.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과
문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청
에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127659 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-4 대림역와이즈플레이스 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 147,000,000원

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.252㎡ (약 1.59평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.847㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "구로중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, '대림역 와이즈플레이스'라는 명칭에서 알 수 있듯이, 인근에 지하철 2호선과 7호선이 지나는 대림역이 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북서측 및 남동측으로 포장된 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구 2순위: 정영진 (소유권이전, 2012.11.07)

* 갑구 3순위: 김도현 (소유권이전, 2021.10.28, 매매 145,000,000원)

* 을구 1순위: 김란 (주택임차권, 2024.09.23, 155,000,000원, 인수 조건) - 전입 2022.09.08, 확정 2022.09.02

* 갑구 4순위: 구로구 (압류, 2024.04.08, 말소기준권리)

* 갑구 5순위: 김란 (강제경매, 2024.07.26, 175,000,000원, 말소)

* 갑구 6순위: 영등포구 (압류, 2025.09.04, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김* (김란)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 08일

* 확정일자: 2022년 09월 02일

* 대항력: 있음 (매각 후 인수 대상)

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 김*이 존재하며, 임대차 보증금 155,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본상 말소기준권리는 갑구 4순위 구로구의 압류(2024.04.08)입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 지역은 서울특별시 구로구 구로동으로, 일반상업지역에 해당합니다. 이는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역 (2003-09-02)

* 도로 (접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 건축선

이러한 도시계획 및 각종 법적 제한 사항들은 향후 건축 또는 개발 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상19층 건물

* 사용승인일: 2012년 09월 14일

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다. 지하 주차장 이용 가능합니다.

5.2. 주변 시설

본건은 "구로중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 대림역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김*의 보증금 155,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 직접 인수해야 합니다. 현재 감정가(147,000,000원)보다 임차보증금이 더 높으므로, 인수 부담이 상당할 수 있습니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

토지이용계획에 따른 각종 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)은 향후 재건축이나 용도 변경 등 추가적인 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통이 편리한 입지에 신축 건물(2012년 준공)의 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 인수 부담을 고려했을 때, 투자 가치 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 대림역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2012년에 준공되어 비교적 관리가 용이한 상태입니다.

* 복합 상권: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.85㎡)의 오피스텔은 2025년 12월 135,000,000원(7층), 2025년 12월 129,000,000원(10층), 2026년 5월 121,000,000원(3층)에 거래되었습니다.

최근 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 121,000,000원에서 135,000,000원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건은 임차인 김*이 155,000,000원의 보증금을 인수하는 조건이므로, 실제 매수자가 부담해야 하는 총액은 입찰가에 인수 보증금(또는 배당받지 못한 잔액)을 더해야 합니다. 따라서, 순수하게 건물의 시장 가치만을 고려한 예상 입찰가는 최근 거래 사례의 평균값인 약 128,000,000원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 125,000,000원에서 130,000,000원 사이 로 제안합니다.

이 입찰가는 인수되는 임차 보증금 155,000,000원을 제외한 금액이며, 최종 입찰 시에는 이 인수 금액을 반드시 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.