나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128270 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 890-2 세종팰리스 제101동 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경
은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 공부상 "학원"으로 등재되어 있으나, 현황 "주택"으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 공동주택 및
제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 890-2, 시흥동 890-17 공히
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시
고시 제2020-174호(2020.5.1.)), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조
구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 중점경관관리구역
(2016-11-24)(주요산 주변) 등입니다.

(자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128270 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 890-2 세종팰리스 제101동 제2층 제201호

용도: 근린상가 (공부상), 주택 (현황)

감정가: 223,000,000원

토지면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

토지지분: 20.54㎡ (약 6.21평)

건물면적: 44.71㎡ (약 13.53평)

건물지분: 44.71㎡ (약 13.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 물건 현황

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 세종팰리스 101동 2층 201호입니다. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 2층에 해당하며, 공부상 용도는 근린상가(학원)이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 공동주택 및 제1,2종근린생활시설 용도로 건축되었습니다.

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: "시흥1동주민센터" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

4. 권리분석

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권 등이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정우

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2019-04-19

* 확정일자: 2019-04-19

* 배당신고일자: 2023-08-29

* 대항력: 있음 (보증금 205,000,000원, 매수인 인수 가능성 있음)

* 말소기준권리: 2022년 12월 6일자 금천구(서울특별시)의 압류입니다.

* 등기부 요약:

* 갑1 (2018-09-14): 소유권보존 (이종식 외 1명)

* 을3 (2023-08-29): 주택임차권 (김정우, 205,000,000원, 말소: 인수) - 본 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑2 (2019-04-22): 공유자전원지분전부이전 (노슬비, 매매)

* 갑3 (2022-12-06): 압류 (금천구, 말소기준권리)

* 갑4 (2024-07-24): 강제경매 (김정우)

* 등기부채권 총액: 205,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며(임대차보증금 205,000,000원, 전입일 2019.04.19., 확정일자 2019.04.19.), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "시흥1동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 있습니다. 주변에 다세대주택과 오피스텔이 많아 주거 수요는 존재하나, 공부상 용도와 현황 용도(학원 vs 주택)의 차이가 있어 상업적 활용에는 추가적인 검토가 필요합니다. 주변 지역의 상업 시설 및 주거 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색만으로는 파악하기 어려우나, 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: "시흥1동주민센터"가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설, 주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인의 보증금 205,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '학원'으로 등재된 용도가 현황 '주택'으로 이용 중이므로, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 및 선순위임차권: 공동담보 및 선순위임차권 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 철저한 권리분석이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 금천구 시흥동에 위치하며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 205,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치로 인한 추가적인 위험도 고려해야 합니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 투자 시에는 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 매수 비용과 향후 발생 가능한 문제점을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건이 총 매수 비용에 큰 영향을 미칩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다면 부담이 줄어들 수 있으나, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도의 차이를 해소하고 적법하게 사용한다면, 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 경우, 잠재적 가치를 고려한 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 223,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 가능성이 크므로, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 매우 높아질 수 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

본 건의 경우, 인수 보증금(205,000,000원)을 제외하고 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 156,100,000원 ~ 178,400,000원 범위에서 검토할 수 있습니다.

총 예상 매수 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 예를 들어 170,000,000원에 낙찰받는다고 가정 시, 총 매수 비용은 약 370,000,000원 (170,000,000원 + 205,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 223,000,000원을 훨씬 상회하는 금액이므로, 실제 투자 결정 시에는 임차인의 배당 현황 및 물건의 시장 가치를 면밀히 재평가하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.