나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121587 [1] 서울특별시 강남구 일원동 625-27 교육연구시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121587 [1] 서울특별시 강남구 일원동 625-27 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2024타경121587 | 소재지: 서울특별시 강남구 개포로124길 13 | 감정가: 4,330,368,720원 | 최저가: 3,464,294,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 서울중앙지방법원 2024타경121587 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121587 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 일원동 625-27

용도: 교육연구시설 (현황: 노유자시설(어린이집) 이용중)

감정가: 4,330,368,720원

토지면적: 223.20㎡ (약 67.52평)

토지 지분율: 22320 (전체 소유로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 569.82㎡ (약 172.37평)

건물 지분율: 56982.00000000001 (전체 소유로 추정)

건물 제시외면적: 22.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 일원동에 소재하며, 지하철 3호선 대청역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 단독주택과 일부 근린상가가 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 대청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 평지이며, 서측으로 포장된 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 개포택지 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

소유자이자 채무자는 강OO이며, 채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차를 통해 매각이 진행됩니다.

임의경매의 경우, 일반적으로 경매를 통해 매각된 부동산은 기존의 저당권, 근저당권 등이 소멸되므로 낙찰자는 권리상 안전한 소유권을 취득하게 됩니다.

단, 등기부상 말소되지 않는 권리(예: 법정지상권, 유치권 등)나 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있는지 여부는 추가적인 면밀한 권리분석이 필요합니다.

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으나, 이는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 통상적인 임의경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

일원동 대청역 인근은 강남의 대표적인 주거지역으로서, 주로 단독주택 밀집 지역과 함께 일부 상업시설이 혼재되어 있습니다.

현재 건물은 노유자시설(어린이집)로 이용되고 있어, 주변 주거 단지의 수요를 충족시키고 있는 것으로 판단됩니다.

지하철역 인근이라는 점은 유동인구 확보에 유리하며, 향후 다양한 용도로의 전환 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 제2종일반주거지역이라는 용도지역 제한으로 인해 상업시설의 범위는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 강남구 일원동의 교육 및 주거 환경이 우수한 지역에 위치합니다.

지하철 3호선 대청역을 통해 서울 강남 주요 지역 및 시내 접근성이 매우 용이합니다.

주변에 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 해당 지역은 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

단독주택 위주의 주거 환경으로 인해 비교적 조용하고 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 공부와의 차이입니다.

등기사항증명서상 용도는 '교육연구 및 복지시설'이나, 건축물대장상 용도는 '노유자시설(어린이집)'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 불일치합니다. 이는 향후 건물 활용이나 재건축, 용도 변경 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 관청(교육청, 구청 등)에 반드시 확인이 필요합니다.

건축물 현황도와 실제 건물의 층별 면적에 약간의 차이가 있으나, 건물의 동일성은 인정된다는 감정평가사의 의견이 있습니다.

건물에 부합물 및 종물, 제시외 건물(22.30㎡)이 존재하며, 이들에 대한 법적 지위 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

현재 임대 관계는 미상으로, 내부 점유자가 있을 경우 명도에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 지역 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강남구 일원동 소재 본건 물건은 지하철 3호선 대청역 역세권의 우수한 입지를 자랑합니다. 현재는 노유자시설(어린이집)로 운영 중에 있으며, 주변 주거 환경 또한 양호합니다.

매각대상 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

하지만, 등기부등본과 건축물대장 상의 용도 불일치, 면적 차이, 임대 관계 미확인 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 부분들을 명확히 파악하고 법적인 검토를 거친다면, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

강남구 대청역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

어린이집으로 운영 중인 건물로, 관련 시설 운영 또는 주거용 시설 전환 시 잠재력 보유.

토지 건물 일괄 매각으로, 향후 용도 변경이나 개발 시 높은 가치 상승 기대.

지하철 노선 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성 우수.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계