나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124388 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철2호선, 신림선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신림역(지하철2호선, 신림선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

외벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 외2 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6-8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124388 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철2호선, 신림선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신림역(지하철2호선, 신림선)이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

2

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 함주희 (함 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-07-26

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을1 (주택임차권): 함주희, 209,000,000원. 등기부상 말소 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 첨부된 확약서에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 말소기준권리: 갑5 (서울특별시관악구 압류, 2023-04-26).

* 기타 권리 (갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑8)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2

* 토지 이용: 인접 대지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 외 2건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6-8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 환경: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 신림역을 중심으로 상업, 업무, 문화 시설이 발달하여 유동인구가 많고 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제3층 제303호입니다.

* 사용승인일: 2021년 01월 28일로 비교적 신축 건물입니다.

* 마감: 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 물건명세서에 제출된 임차인의 확약서(2026.6.19.자)에 따라 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 정리될 것으로 보입니다.

* 다만, 임대차 관계의 최종적인 법적, 행정적 절차 정리 과정에서 예상치 못한 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 신림역 역세권에 위치한 2021년 준공의 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,100만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 관련 서류 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 신림역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 2021년에 사용 승인된 신축 오피스텔로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 보이며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계가 명확히 정리될 가능성이 높아 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

본 물건의 감정가는 211,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 최근 신림역 인근 오피스텔의 시세 동향을 파악한 결과, 신축급 소형 오피스텔의 경우 평당 약 2,500만원에서 3,500만원 이상으로 거래되거나 호가가 형성되는 경향을 보입니다. 해당 물건의 전용 면적(약 5.54평)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세와 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 주변 유사 물건의 매물 정보를 상세히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.