나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124531 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124531 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층603호

건물명: 태양오피스텔

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

건축물구조: 철근콘크리트구조

건축연도: 건축물대장상 2020년 건축허가, 2021년 사용승인

총층수: 8층 (옥탑 포함)

해당층: 6층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.922㎡ (약 1.79평)

건물면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

건물지분: 11.76㎡ (약 3.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 오피스텔 건물 내에 위치하고 있습니다. 신림동은 서울 서남부의 주요 주거 및 상업 지역으로, 다양한 편의시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

신림동 일대는 지하철 2호선 신림역을 비롯한 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 서울 관악구는 전반적으로 고시촌 밀집 지역의 변화와 함께 재개발이 활발히 이루어지고 있으며, 폐기물 처리 관련 시설이 관악구 내에 존재할 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 을2: 주택임차권 (김율희, 216,000,000원, 2021-08-27 전입/확정, 말소: 인수)

* 을1: 근저당권 (농업회사법인주식회사알찬푸드, 800,000,000원, 2022-04-19, 말소기준권리, 말소: 말소)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 230,585,417원, 2024-12-04, 말소: 말소)

* 기타 압류 및 등기사항 존재 (국민건강보험공단, 의정부세무서장 등)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김율희 (마스킹 처리: 김 )

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-08-27

* 대항력: 있음

* 주요 특이사항: 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.19.자)가 제출되었습니다.

* 임차인 보증금 중 인수 금액: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 특히, 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 매수인에게 보증금반환채무를 인수시키지 않는다는 확약서가 제출되어, 낙찰자는 임차인의 보증금 216,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 기풍홈타워 (연립, 1998년식, 84.91㎡): 2026년 7월 3일, 63,000만원 (약 742만원/㎡)

* 제일빌라 (다세대, 1991년식, 30.92㎡): 2026년 7월 6일, 18,500만원 (약 602만원/㎡)

* 드림하우스 (다세대, 2015년식, 29.56㎡): 2026년 7월 6일, 32,000만원 (약 1,083만원/㎡)

본건은 11.76㎡(약 3.56평)로, 제시된 주변 시세 정보 중 전용면적이 가장 작은 물건입니다. 가장 최근 거래된 2015년식 29.56㎡ 다세대가 1,083만원/㎡의 높은 가격을 형성한 점을 고려할 때, 본건 역시 신축 건물(2021년 사용승인)임을 감안하면 단위 면적당 가격은 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 매우 작은 면적은 거래 활성도나 수요층에 제한을 줄 수 있습니다. 감정가는 206,000,000원으로, 이는 약 1,751만원/㎡에 해당하며, 주변 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 소형 주거용 부동산 시장 동향

1인 가구 증가 추세에 따라 서울 도심 지역의 소형 오피스텔 및 도시형 생활주택에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 있습니다. 신림동은 대학가 및 직주근접성이 우수하여 소형 주거 공간의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신림역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 음식점 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

본건이 위치한 태양오피스텔은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 공동주택으로 분류되어 있습니다. 내부 시설 및 관리 상태에 따라 주거 쾌적성이 결정될 것입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확약서 제출로 인해 해소되었습니다. 다만, 확약서의 법적 효력이나 이행 가능성에 대한 최종적인 법률 검토는 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/시장 리스크

* 매우 작은 전용면적(11.76㎡)은 향후 매도 시 환금성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세(특히 면적 고려 시)가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 주의가 필요합니다.

* 관악구는 최근 전세사기 피해가 많은 지역 중 하나로, 지역 전반의 부동산 시장 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 해소되어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 극히 작은 면적과 감정가 대비 시세의 괴리, 그리고 지역 전반의 부동산 시장 리스크 요인을 고려해야 합니다. 임차인 보증금 부담이 없다는 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없음 (확약서 효력 전제).

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

* 신림동이라는 서울 주요 지역의 입지.

* 1인 가구 수요를 겨냥한 소형 주거 공간으로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가는 206,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 216,000,000원을 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 부담은 낙찰가만 고려하면 됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 투자 가치는 감정가 대비 70%~80% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

면적의 제약과 시장 리스크를 감안하여, 보수적으로 감정가의 75% 수준인 약 154,500,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 시장 상황, 그리고 권리관계에 대한 최종적인 법률 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.