나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109685 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 31-46 쌍문동주택 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 지하철 환승역(창동역:1,4호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
<후첨 "건물이용상황 및 임대상황" 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경109685 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 31-46 쌍문동주택 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 23.05㎡ (약 7.0평)

건물면적: 38.83㎡ (약 11.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 백운중학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 지하철 1, 4호선 환승역인 창동역이 원거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 통상적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

도로상태: 건물 서측 약 8미터, 남측 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변시설: 쌍문동 지역은 아파트, 단독주택, 빌라가 고르게 분포되어 있으며, 최근 신속통합기획 및 모아타운 지정으로 신축 공급에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 인근에 백운중학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 바에 따르면, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원 강제경매개시결정 (2024타경109685, 2024-06-04 접수)

선순위 권리:

* 주택임차권 (을구 1번): 임차인 최하준(변경전 최현준). 보증금 180,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2019-12-20, 확정일자 2019-11-18. 대항력 있음.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (인수되는 보증금 총액: 180,000,000원)

기타 권리: 소유권이전 등기, 신탁등기 말소 등 다수 권리가 말소될 예정이나, 을구 1번 임차권은 인수됩니다.

채권 총액: 180,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 (137-48번지): 59.88㎡ (약 18.1평), 120,000,000원 (약 663만원/평)

* 2026년 7월 거래 (355-1번지): 63.29㎡ (약 19.1평), 265,000,000원 (약 1,387만원/평)

* 2026년 7월 거래 (460-184번지): 36.54㎡ (약 11.0평), 146,000,000원 (약 1,327만원/평)

시세 분석: 최근 거래 사례 중 355-1번지와 460-184번지의 평당 가격이 약 1,300만원 이상으로 높게 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(약 11.7평)과 유사한 36.54㎡ (약 11.0평) 사례의 평당 가격은 약 1,327만원입니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치를 산정하면 약 155,000,000원 (11.7평 * 1327만원/평) 수준으로 추정됩니다.

감정가 비교: 본건 감정가는 225,000,000원이며, 평당 약 1,923만원으로 산정됩니다. 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주거지역 내에 위치하여 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 백운중학교가 인근에 위치하며, 지역 내 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호합니다.

교통편의: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 4호선 쌍문역 및 1, 4호선 환승역인 창동역을 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다.

주거환경: 주택가가 밀집한 지역으로 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

감정가 대비 시세: 본건 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 시장 가치 대비 손실 가능성이 있습니다.

미상 임대 관계: 임차인 현황상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인과의 명확한 소통 및 협의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다. 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰 전략이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도봉구 내 주거지: 꾸준한 주택 수요가 예상되는 지역입니다.

교통 접근성: 지하철 4호선 및 1, 4호선 환승역인 창동역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

지역 개발 기대감: 인근 창동 지역 개발 사업 및 GTX-C 노선 개통(예정)에 따른 간접적인 수혜 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 155,000,000원 (11.7평 * 1327만원/평) 수준으로 추정됩니다.

본건의 총 부담액은 낙찰가 + 인수 보증금 (180,000,000원)입니다.

인수 보증금이 물건의 추정 시장 가치를 초과하므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 상황을 고려하여, 물건의 추정 시장 가치(155,000,000원)를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

(총 부담 예상액: 120,000,000원 (낙찰가) + 180,000,000원 (인수 보증금) = 300,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.