나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113400 [1] 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113400 [1] 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매9계 2024타경113400 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로55길 41, 제2층 제202호 (수유동,양지쉐르빌) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 96,009,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경113400 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113400 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "서울우이초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 우이신설선 화계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 임차권 설정(보증금 270,000,000원)이 등재되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 향후 명도 과정에서 보증금 인수 여부 및 명도 협의 등 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다. 현재 소유자와 채무자가 동일인(신OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 상태 파악이 불가한 점은 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 수유동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 화계역을 중심으로 형성되는 유동인구를 고려할 때, 상권 자체의 활발함보다는 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 서울우이초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이하며, 교육 여건이 양호합니다. 교통망으로는 우이신설선 화계역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다. 생활 편의 시설은 인근 소규모 상점들을 통해 일부 이용 가능하며, 좀 더 다양한 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 현재 등기된 임차권(보증금 270,000,000원)입니다. 명도 과정에서 보증금 인수 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점은 예상치 못한 수리 비용 발생이나 시세 파악의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 서울우이초등학교와 화계역 인근이라는 점에서 교육 및 교통 접근성이 우수한 편입니다. 감정가는 2억 9천 3백만원 수준이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 6.40평, 10.34평입니다. 그러나 등기된 임차권의 보증금(2억 7천만원)이 감정가 대비 높은 비중을 차지하고 있으며, 내부 상태 확인 불가라는 중대한 변수가 존재합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 재확인, 그리고 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자포인트

우이신설선 화계역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 편의성이 높습니다. 서울우이초등학교가 인접해 있어 학군이 우수하며, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 이러한 입지적 장점과 함께 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회를 노릴 수 있습니다. 지역 내 모아타운 등 정비 사업 추진 가능성(관련 검색 결과 참조)을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계