나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113400 [1] 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울우이초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 화계역(우이신설선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서

외벽: 석재 붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄하게 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 폭약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권설정(보증금 270,000,000원)이 등재되어 있음.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어서 제반설비의 작동여부 및 내부인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 제2층 제202호에 소재한 도시형생활주택(집합건물)입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경113400 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 293,000,000원입니다.

토지 면적은 21.16㎡(약 6.4평)이며, 건물 면적은 34.17㎡(약 10.3평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특이사항으로는 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울우이초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 화계역(우이신설선)이 있어 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로, 외벽은 석재 붙임, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측과 동측으로 폭 약 8미터 및 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등에 해당하며, 기타 건축 및 개발 관련 법규 제한 사항이 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

주변에 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 21일 접수된 이상덕의 근저당권(30,000,000원)입니다 [cite: 등기부요약 을3].

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 압류, 근저당, 임차권, 강제경매 등의 권리가 등재되었다가 말소되었거나 말소될 예정입니다.

특히, 2021년 2월 24일 전입된 육영기(주택도시보증공사)의 임차권(보증금 270,000,000원)은 을4로 등기되었으나, 최종적으로 말소 처리된 것으로 확인됩니다 [cite: 등기부요약 을4].

임차인 현황에서는 해당 임차인에게 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리가 현재 유효한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울우이초등학교 인근의 주택가에 위치하고 있으며, 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성된 지역입니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

화계역(우이신설선)이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

전반적으로 조용한 주거 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 화계역(우이신설선) 및 다수의 버스노선 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 편의시설: 인근에 학교(서울우이초등학교), 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근 가능.

* 교육시설: 서울우이초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 다세대 및 단독주택이 밀집한 조용한 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 구조, 설비 상태, 인테리어 등을 확인할 수 없었습니다. 이는 입찰 시 주요 확인 사항이 누락될 수 있는 리스크입니다.

* 임차인 관련 정보 불일치: 등기부등본상 임차권이 말소되고 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이라는 문구가 명시되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로, 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자임과 동시에 인수조건 변경이라는 특이사항이 있는 것으로 보아, HUG와 관련된 복잡한 거래 관계 또는 조건이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차나 낙찰 후 권리관계에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 내부 확인 불가 및 임차인 관련 정보의 불일치 등 주의가 필요한 부분이 다수 존재합니다.

특히, "대항력있는임차인" 표기와 "대항력 없음, 말소" 등기 내용 간의 상반된 정보는 투자 결정에 앞서 가장 중요하게 확인해야 할 리스크 요소입니다.

HUG가 채권자로서 관련된 특이사항이 있는 점을 감안할 때, HUG의 내부 처리 기준이나 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 연식과 상태를 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 준공된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 입지: 강북구 수유동 주거지 내에 위치하며, 대중교통 접근성이 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 1인 가구나 소형 가구의 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG의 적극적인 개입 가능성을 시사하며, 이는 명확한 해결 방안 마련 시 빠른 절차 진행을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 293,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본 건과 건물 연식 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

최근 거래된 유사 연식 및 면적의 물건 시세는 약 150,000,000원 ~ 266,500,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 전용면적 34.17㎡(약 10.3평) 기준, 감정가 대비 70~80% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 임차인 관련 권리관계의 불확실성 및 내부 확인 불가 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리분석 전문가와의 상담 및 현장 재확인을 통해 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.