나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114212 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 266-137 현대빌리지 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "대일외국어고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 우이신설선 "북한산보국문역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제403호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 완경사의 사다리형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 266-137 현대빌리지 제4층 제403호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경114212 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 338,000,000원이며, 토지면적은 34.26㎡(약 10.36평), 건물면적은 51.35㎡(약 15.53평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물 현황에 따르면 본 건물은 2014년 8월 13일 신축 허가를 받아 2015년 3월 2일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 본 물건은 해당 건물의 4층에 위치합니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "대일외국어고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 우이신설선 "북한산보국문역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지의 형상은 대체로 남서하향 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 토지 북서측으로 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 강현숙 근저당권(을7)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 안혜진 씨는 보증금 500만원, 차임 0원에 2024년 9월 9일 전입, 2024년 10월 21일 확정일자를 받았으며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(한하린)는 보증금 3억원, 차임 0원에 2020년 10월 6일 전입, 2020년 9월 15일 확정일자를 받았으며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

등기부 요약상 한하린 명의의 주택임차권(을8)은 2022년 10월 24일 접수되었으나, '말소: 말소'로 기재되어 있어 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 언급된 "대항력있는임차인" 존재 가능성과 HUG 인수조건 변경 사항은 잠재적 위험 요소로 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울 성북구 정릉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다.

인근에는 대일외국어고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 경전철 북한산보국문역이 가까워 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주변 근린생활시설 또한 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대 주택 거래 사례가 있으며, 이는 지역 내 주택 수요가 꾸준함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 우이신설선 북한산보국문역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 대일외국어고등학교 인접

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 의료시설: 대규모 종합병원은 다소 거리가 있으나, 지역 내 의원 및 병원 이용 가능 (추가 조사 필요)

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용한 편이며, 북한산 국립공원 접근성 용이 (추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 불확실성: 특이사항에 "대항력있는임차인"이 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있어 권리관계 해석에 주의가 필요합니다. 또한, 한하린의 주택임차권이 등기부상 '말소' 처리된 점도 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 계약 조건 및 인수 후 발생할 수 있는 법적, 재정적 문제와 직결되므로 반드시 상세한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 338,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 다세대주택 매매 사례(최대 234,000,000원)와 비교 시 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 건축 연도: 건물 준공 연도가 2015년으로 비교적 신축에 속하나, 연식이 오래된 건물과의 비교 시 가격 차이가 발생하는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동의 주거지 내에 위치하며, 역세권 및 학세권의 장점을 갖춘 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 있는 편입니다.

그러나 "대항력있는임차인" 존재 가능성, "HUG 인수조건 변경"과 같은 복잡한 권리 관계, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본건의 투자가치를 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

특히, HUG 관련 조건 변경 및 임차인과의 관계는 명확한 법률 검토와 현장 확인 없이는 섣불리 입찰하기 어려운 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 성북구의 역세권 및 학세권 입지

* 비교적 신축(2015년 준공)에 해당하는 건물 상태

* 인근 지역의 꾸준한 주택 수요

1.8. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 면적(55.68㎡, 234,000,000원) 및 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 본건(51.35㎡, 2015년 준공)의 시장 가치는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가는 338,000,000원으로, 감정가와 시장 가치 간 상당한 괴리가 존재합니다.

또한, "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"과 같은 복잡하고 잠재적 위험이 큰 권리 관계를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 추가적인 부담이 없다는 긍정적인 요소이나, 권리 관계의 불확실성이 이를 상쇄할 수 있습니다.

따라서, 잠재적 위험을 충분히 고려하여 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 현재까지 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.