나이스옥션 법원경매 부산 2023타경61747 [2] 부산광역시 동래구 사직동 93-6 삼정자이언츠파크 지하층108호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경61747 [2] 부산광역시 동래구 사직동 93-6 삼정자이언츠파크 지하층108호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경61747
• 주소: 부산광역시 동래구 사직북로 4, 지하층108호 (사직동,삼정자이언츠파크)
• 용도: 근린상가

부산지방법원 경매6계 2023타경61747 | 소재지: 부산광역시 동래구 사직북로 4, 지하층108호 (사직동,삼정자이언츠파크) | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 23,018,390원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요

1. 1 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경61747 (2)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 256,000,000원

소유자/채무자/채권자: (OOOOOO / 주OOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1. 2 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 93-6 삼정자이언츠파크 지하층108호

용도: 근린생활시설

건물면적: 62.11㎡ (약 18.79평)

토지면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

특이사항: 유치권 신고 있음

2. 입지조건 분석

2. 1 최고의 입지

본건은 부산을 대표하는 스포츠 시설인 "사직야구장" 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집된 동래구 사직동의 핵심 상권에 속합니다.

2. 2 교통 환경

차량 접근성이 우수하며, 부산도시철도 3호선 사직역이 인근에 소재하고 다수의 버스 노선이 경유하는 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. 3 토지 및 도로 환경

본건이 위치한 토지는 근린상업지역 및 방화지구에 속하며, 남동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 상업시설로서의 접근성이 매우 뛰어납니다.

3. 권리 분석

3. 1 권리관계 개요

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유권 및 근저당권 외에 임차인으로부터 유치권 신고가 접수되어 권리관계가 복잡한 상태입니다.

3. 2 유치권 검토 (가장 큰 리스크)

2024.04. 18.자로 임차인이 유치권을 신고하였습니다. 신고액은 289,000,000원으로, 본건(B108호)을 포함하여 117호, 118호, 119호에 대한 인테리어 및 개보수 비용이라고 주장하고 있습니다.

다만, 법원 자료상 해당 유치권의 성립 여부는 '불분명함'으로 명시되어 있으며, 2025.3.11.자로 채권자가 유치권배제신청서를 접수한 상태입니다.

*주의사항: 유치권은 매수인이 인수해야 하는 대표적인 권리이므로, 매수 전 반드시 현장조사 및 법적 검토를 통해 유치권의 성립 요건(점유의 적법성, 피담보채권의 존재 등)을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4. 1 상권 특성

사직동 삼정자이언츠파크는 사직야구장과 실내체육관 등 종합운동장을 배후에 두고 있으며, 대단위 아파트 단지를 끼고 있어 상시 유동 인구와 행사 기간 집중 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 복합적인 상권입니다.

4. 2 시설 및 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 감정평가서 요약표에 따르면 현재 공실 상태로 조사되었으나, 유치권 신고 내용 등을 미루어 볼 때 이전에는 인테리어 및 개보수 작업이 이루어졌던 것으로 보입니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5. 1 주변 시설

주변에 대단위 아파트 단지(자이언츠파크 포함), 각종 근린생활시설, 상업용 건물, 사직종합운동장 등이 밀집되어 있어 상업시설로서의 편의성이 높습니다.

*혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 본건 주변에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주로 스포츠 시설과 주거, 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 유치권 리스크

가장 큰 리스크는 임차인이 주장하는 유치권입니다. 유치권이 법적으로 성립될 경우 매수인이 해당 채무액(289,000,000원)을 사실상 변제할 책임이 발생할 수 있습니다. 유치권 부존재 소송 등 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

6. 2 지하층 (B1)의 한계

본건은 지하층(B108호)에 위치하여 지상층 대비 가시성 및 접근성이 떨어지며, 업종 선택에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7. 1 종합 의견

본건은 부산 사직동의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 최상급이나, 임차인의 거액 유치권 신고가 접수되어 있어 매우 높은 수준의 권리분석이 요구됩니다. 유치권의 성립 여부가 매매 대금 및 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

7. 2 투자 포인트

1. 최고의 입지: 사직 야구장 및 종합운동장 인접, 대단지 아파트 배후 상권으로 상권의 잠재력이 우수합니다.

2. 저가 매수의 기회: 유치권 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 리스크를 성공적으로 제거하거나 해결 방안을 마련할 경우 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 기회가 있습니다.

3. 안정적 수요: 근린상업지역에 위치하며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 장기적으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

**필수 확인 사항: 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법률 및 현장 실사 후 입찰에 참여해야 합니다.**

법원 정보

부산지방법원 경매6계