나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7998 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 2802 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2~4)는 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 소재 '와흘리사무소' 북서측 원거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(2~4) 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 남측 근거리에 지방도(1136번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,4)는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '과수원'으로 이용중임.
기호(3)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '진입로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) 지적도상 맹지로서 기호(3,4)을 경유하여 출입가능함.

기호(3) 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

기호(4) 지적도상 맹지로서 기호(3)을 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 해당지번 중 552㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,4)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '과수원'이며, 기호(3)은 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '진입로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
- 기호(2) 지상에 '사진용지'와 같이 '제시외분묘'가 소재함.
- 기호(2,4) 지상에 '사진용지'와 같이 수목(과수목 및 방풍목 등)이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 브럭조 판넬지붕 단층 구조로서,
(사용승인일자: 1995.08.16.)
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 시멘트노출 등,
바닥: 시멘트 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1): '감귤저장고'로 이용중임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 '스레트지붕'이나 현황 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1-1 내지 1-3) 포함
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7998 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 2802

토지면적: 7239.00㎡ (약 2,190평)

건물면적: 99.40㎡ (약 30평)

건물 제시외면적: 3.18㎡ (총 건물 면적 약 102.58㎡)

용도: 창고시설 (건축물 현황: 감귤저장고)

감정가: 977,205,940원

경매구분: 부동산 임의경매

매각구분: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 블록조 판넬지붕 단층

건물 사용승인일자: 1995.08.16.

토지 공부상 지목: 기호(2,4) 전, 기호(3) 과수원

토지 현황: 기호(2,4) 과수원, 기호(3) 진입로

건물 공부상 지붕: 스레트 / 현황 지붕: 판넬

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 소재 '와흘리사무소' 북서측 원거리에 위치하며, 부근일대는 전, 과수원 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 근거리에 지방도(1136번)가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 시 됩니다.

도로 상태:

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지로서 기호(3,4) 토지를 경유하여 출입 가능합니다.

* 기호(3) 토지는 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(4) 토지는 지적도상 맹지로서 기호(3) 토지를 경유하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 구역에 해당합니다. 일부 면적은 전원개발사업구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 매각으로 말소될 예정입니다.

* 한국전력공사 구분지상권 설정등기(을2, 2010.12.10. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. 해당 구분지상권은 송전선 선하지 사용 범위(552㎡)에 대한 것으로, 송전선로 존속 시까지 유효하며 연간 지료 3,289,920원이 발생합니다.

* 농협은행, 주식회사카길애그리퓨리나, 강덕규 명의의 근저당권(을20~을23)은 말소 기준 권리(을20, 2023.07.03. 접수)로서 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 농협은행의 임의경매 개시결정(갑3, 2025.04.30. 접수)이 본 경매의 근거가 되며, 제주양돈축산업협동조합의 가압류(갑4, 2025.06.20. 접수) 또한 매각으로 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,546,283,182원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주시 조천읍 와흘리 지역에 위치한 농업용 토지 및 창고 시설입니다.

주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 나타내고 있습니다.

주요 상업 시설이나 도시 지역과는 다소 거리가 있으며, 대규모 상권 형성보다는 개별적인 농업 활동이나 시설 운영에 적합한 입지입니다.

인근 지방도를 통한 접근성은 있으나, 주요 교통망과의 연계성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 제주시 조천읍 소재지 또는 제주시내로 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

교육시설: 인근에 와흘초등학교 등이 있으나, 거리가 있어 자가용 이용이 필수적일 수 있습니다.

주변 환경: 자연 친화적인 환경으로 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 매각 대상 토지 중 농지에 해당하는 부분(기호 2, 4)은 매수인에게 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

선순위 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 연간 지료 발생 및 해당 부지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

분묘 소재: 공부상 표기 없는 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 이장 등과 관련한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

현황과 공부상 차이: 토지의 지목(전, 과수원)과 현황(과수원, 진입로) 및 건물의 지붕(스레트, 판넬)에 차이가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 관련 인허가 시 문제가 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 개발에 제약이 따릅니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육 제한구역 및 공장설립 제한지역에 속해 있어 향후 주변 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 조천읍 와흘리에 소재한 토지(약 2,190평)와 건물(약 30평)을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지는 주로 과수원 및 진입로로 이용 중이며, 건물은 감귤저장고로 사용되고 있습니다. 감정가는 약 9억 7천만 원입니다.

입지적으로는 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역에 속해 있으며, 차량 접근성은 양호하나 생활 편의 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리 관계에서는 한국전력공사의 구분지상권이 말소되지 않고 인수되며, 공부상 표기 없는 분묘가 소재하는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 농업 관련 시설, 창고, 또는 전원생활 부지로서의 가치를 중심으로 검토해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 7,239㎡ (약 2,190평)에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

현황 농업/창고 시설: 현재 농업용으로 이용 중인 토지와 창고 시설이라는 점에서 농업 관련 사업이나 창고 임대 사업을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

자연환경: 제주도의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용 가치가 있습니다.

권리관계의 명확성: 인수되는 보증금이 0원이므로, 임차인으로 인한 별도의 부담은 없습니다. (단, 인수되는 구분지상권 및 분묘 문제는 별도 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 977,205,940원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 한국전력공사 구분지상권의 지료 부담 (연 3,289,920원)

* 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성에 따른 잠재적 분쟁 위험

* 농지취득자격증명 제출 의무 및 관련 절차

* 토지 이용 계획상의 각종 제한 사항

* 주변 토지 및 유사 시설의 최근 실거래가 및 시세 동향

현장 조사를 통해 물건의 실제 상태, 활용 가치, 미래 전망 등을 면밀히 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

별도의 인수 보증금이 없어 초기 자금 부담은 상대적으로 적을 수 있으나, 위에서 언급된 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

(구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.