나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1221 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 192-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 ""세기아파트"" 남동측 도로월편에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거나지이며,
기호(2) : 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지 임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로, 북동측으로 폭 약 5m 내외 및 남동측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며,
기호(2) : 북서측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로, 북동측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(2)
제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 스레트지붕 단층 건물로서,
[사용승인일 : 1977.4.4]

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
창호 : 새시마감 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경1221 (1)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 동홍동 192-19

용도

단독주택

감정가

695,367,500원

토지면적

360. 00㎡ (약 108.9평)

건물면적

60. 50㎡ (약 18.3평)

제시외 건물면적

61. 10㎡ (약 18.5평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

보OOOOOOOO (보목신용협동조합)

건물 사용승인일

1977년 4월 4일

토지이용계획

제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 "세기아파트" 남동측 도로변에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 기호(1)은 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 기호(2)는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로, 북동측 및 남동측으로 폭 약 5m 및 2m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 보목신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 325,000,000원) 입니다.

본 경매는 보목신용협동조합의 신청으로 진행되었습니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이상문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 여부에 대해 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 바로는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 송화빌라 (2000년식, 76.43㎡) : 140,000,000원 (2026년 6월)

* AMIGA (2021년식, 67.265㎡) : 250,000,000원 (2026년 6월)

* 축성주택(축성빌라나동) (1994년식, 64.68㎡) : 115,000,000원 (2026년 6월)

본건과 유사한 단독주택 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인됩니다.

* 동홍동 102.24㎡ 단독주택 : 380,000,000원

* 동홍동 155.76㎡ 단독주택 (콘도미니엄) : 500,000,000원

* 동홍동 163㎡ 단독주택 : 850,000,000원

* 동홍동 456㎡ 토지, 177.91㎡ 건물 단독주택 : 950,000,000원 (2025년 5월)

본건은 360㎡ (약 108.9평)의 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 이는 서귀포시 동홍동 지역 내에서 상당히 큰 규모입니다. 연식이 오래된 건물(1977년 사용승인)이 있지만, 토지 가치를 중심으로 평가할 때 향후 증축, 개축 또는 신축을 통한 활용 가능성이 높습니다. 감정가 695,367,500원 대비 토지 가치를 고려하면 잠재력이 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서귀포시 동홍동에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 편의시설, 상가, 학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 위치는 지도 확인 필요)

현재까지 조사된 바로는 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1977년에 사용승인을 받은 건물로, 전반적인 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 61.10㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 해당 건물의 합법성, 현 상태 및 추가적인 철거/보수 비용 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가서에서도 목록3 건물에 대한 내부 조사를 하지 못한 점을 유의사항으로 명시하고 있습니다.

건축 관련 규제: 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 시가지경관지구 등에 해당하여 건축 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

임대차 관계: 임차인 이상문 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본건은 서귀포시 동홍동의 준주거지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 360㎡ (약 108.9평)의 넓은 토지 면적과 60.5㎡ (약 18.3평)의 건물 및 61.10㎡ (약 18.5평)의 제시외 건물을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다. 1977년 건축된 건물의 노후도는 단점으로 작용할 수 있으나, 넓은 토지 면적과 지역의 개발 가능성을 고려할 때 향후 증축, 개축, 신축 등을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 명확한 권리 관계 하에 경매 절차가 진행될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 108.9평의 넓은 대지는 서귀포시 동홍동 지역에서 희소성이 있으며, 토지 자체의 가치 상승 또는 재개발 잠재력을 가지고 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

주거 및 상업 혼재 지역: 주변에 다양한 용도의 시설이 혼재하여 주거 목적 외의 다양한 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

감정가 대비 잠재력: 연식에 비해 상대적으로 높은 감정가는 토지 가치를 반영한 것으로 보이며, 향후 건물 신축 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 695,367,500원입니다. 주변 단독주택 거래 사례를 볼 때, 토지 가치가 상당 부분을 차지하는 것으로 판단됩니다. 최근 유사 면적의 토지를 가진 단독주택들의 매매 가격이 감정가를 상회하는 경우가 많았습니다.

다만, 건물의 노후도 및 제시외 건물에 대한 추가 확인이 필요하며, 낙찰 후 신축 또는 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

이에, 감정가격을 기준으로 하되, 토지 가치 상승 잠재력을 고려하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 사이의 금액을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.