나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7997 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 2051 제주헬스케어타운콘도미니엄2 601동 3.4층 202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 동홍동 소재 『남주고등학교』 북서측 인근에 위치하는 숙박시설(제주헬스케어타운콘도미니엄2 제601동 제3.4층 제202호 ? 휴양콘도미니엄 1개호)로서, 부근일대는 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3.4층 제202호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2014.08.27
외벽: 석재붙임, 외장징크붙임 등 마감,
내벽: 내부인테리어, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호, 샷시창호 등임.

이용상태

숙박시설(휴양콘도미니엄) 등으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 기타설비(태양열온수기) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향의 완경사지대에 위치한 7필1단의 부정형의 토지로서, 숙박시설(휴양콘도미니엄) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 15 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 동홍동 2051, 2050-1
자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 제주투자진흥지구<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>임.

-동홍동 2029-1, 2048-1
자연녹지지역, 유원지, 관광단지<관광진흥법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 제주투자진흥지구<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

-동홍동 2029-2. 2122-1
자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 제주투자진흥지구<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

-동홍동 2049-2
자연녹지지역, 유원지, 관광단지<관광진흥법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 제주투자진흥지구<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재 등의 사유로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별/호별배치도 등은 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7997 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 2051 제주헬스케어타운콘도미니엄2 601동 3.4층 202호

용도: 숙박시설 (휴양콘도미니엄)

감정가: 673,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 169.52㎡ (약 51.3평)

토지지분: 169.52㎡ (약 51.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 156.15㎡ (약 47.2평)

건물지분: 156.15㎡ (약 47.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 동홍동 소재 『남주고등학교』 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 제주헬스케어타운 단지 내에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 본건 남측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 제주헬스케어타운 단지 내에 위치하고 있어, 단지 내 또는 인근에 다양한 관광 및 휴양 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 제주헬스케어타운 내에는 리조트, 콘도미니엄 등의 숙박 시설이 다수 있으며, 주변에는 관광지, 골프장, 승마장 등이 있습니다.

제주 전역을 대상으로 한 신규 광역 폐기물 소각 시설 입지 선정 공모 결과, 서귀포시 지역 3개 마을이 신청한 사례가 있으나, 해당 소각시설은 특정 지역에 한정되어 있으며 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 현재까지 본 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트 슬래브지붕, 지하 1층/지상 4층 건물 중 제3.4층 제202호 구분건물입니다.

집합건축물대장상 사용승인일자: 2014년 8월 27일 [JSON]

건물 총 연면적 (제주헬스케어타운 콘도미니엄2 전체): 약 41,327.53㎡ [JSON]

건물 동별 연면적 (601동): 약 1,384.88㎡ [JSON]

3.2. 내부 구조 및 마감

외벽: 석재붙임, 외장징크붙임 등 마감.

내벽: 내부 인테리어, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감.

바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감.

창호: 시스템창호, 샷시창호 등.

3.3. 설비 내역

난방: 보일러에 의한 난방 설비.

냉방: 천정형 에어컨에 의한 냉방 설비.

기타: 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 태양열 온수기 등.

3.4. 면적 정보 (전유부)

전용면적: 제공된 정보로 명확한 전용면적(m²) 확인 불가.

공급면적: 제공된 정보로 명확한 공급면적(m²) 확인 불가.

(참고: 본건의 건물면적은 156.15㎡로 기재되어 있습니다.)

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

말소기준권리: 강종헌 근저당 (접수일자: 2023-06-30, 권리금액: 700,000,000원).

본 경매 사건은 강종헌의 임의경매개시결정(접수일자: 2025-04-30)에 의한 것입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 소유권보존(2014-10-02) 및 소유권이전(2014-11-03, 2021-07-15)이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. "지상권개요" 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

*주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 사용 중인 임차인이 존재할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 4,278,660,689원.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 제주헬스케어타운 내 숙박시설로, 관광 및 휴양 목적의 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 주변에는 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역적 특색을 가집니다.

5.2. 시장 잠재력

제주도의 지속적인 관광객 수요와 헬스케어타운이라는 특화 단지의 개발 가능성을 고려할 때, 숙박 시설로서의 잠재력은 존재합니다. 다만, 공급 시설과의 경쟁 및 운영 효율성 확보가 중요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

인근에 남주고등학교가 위치하고 있으며, 제주헬스케어타운 내 편의시설 및 서귀포시 시내권의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 주거 환경

조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 다만, 구체적인 주거 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 문제

임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 이에 따른 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 제주투자진흥지구, 초지 등 다수의 용도지역 및 지구에 해당되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화 및 관리 상태

2014년에 사용 승인된 건물로, 약 10년이 경과하였습니다. 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 상태, 유지보수 필요성, 미납 관리비 및 공과금 등을 파악하기 어렵습니다.

7.4. 복잡한 채권 관계

등기부채권 총액이 약 42억 원에 달하며, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주헬스케어타운 내 위치한 숙박시설로, 관광 산업의 중심지인 제주도의 특성을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 임대 관계 미상, 복잡한 토지 이용 규제, 건물 상태 미확인 등 명확히 확인해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 명도 과정에서 큰 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 제주헬스케어타운 내 위치하여 관광/휴양 숙박시설로서의 입지적 강점.

* 바다 및 자연경관 접근성이 양호한 지역.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 상세한 현황 조사 결과(건물 상태, 임차인 등) 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 673,000,000원과 등기부채권 총액 4,278,660,689원을 참고하여 신중한 검토가 필요합니다. 임차인이 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 잠재적 명도 비용 및 건물 수리 비용 등을 반드시 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.