나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7780 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 호텔윈스카이 7층 호713비호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 편익시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장, 시외버스터미널 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건내 제7층 제호713비호로서, (사용승인일자: 2016.09.27)

외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'호텔(휴업 상태)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 소방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 3필 일단의 토지로서, 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '숙박시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 3필 일단의 토지로서, 지적도상 남동측, 북동측, 북서측 및 남서측으로 폭 약 40M, 15M, 8M 및 7M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

■ 일련번호 2) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

■ 일련번호 3) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7780 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 호텔윈스카이 7층 호713비호

용도: 숙박시설 (호텔)

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층

사용승인일자: 2016년 09월 27일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 108,000,000원

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 서귀포시청 제2청사 남서측 인근, 관공서, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택, 단독주택 혼재된 상가지대.

- 교통상황: 차량 출입 용이, 인근 노선버스정류장, 시외버스터미널, 간선도로 소재.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 호713비호.

- 이용상태: 호텔 (휴업 상태)

- 설비내역: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비.

- 토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 토지, 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형 토지, '숙박시설' 부지 이용중.

- 인접 도로상태: 3필지 일단의 토지, 폭 약 40M, 15M, 8M, 7M 도로 접합.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로/중로/소로 접합, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

- 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 소재 '호텔 윈스카이' 7층 호713비호로, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 편익시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 시외버스터미널 및 간선도로와의 접근성이 뛰어나 대중교통 및 차량 이용이 편리한 지역입니다. 해당 물건은 폭 약 40M, 15M, 8M, 7M 내외의 다양한 폭을 가진 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약상 확인된 권리 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권이전: 박경도 (2016-10-28)

- 근저당: 농협은행주식회사 (2016-10-28), 100,800,000원

- 임의경매: 에이치에프엔삼삼유동화전문 (2025-03-25), 71,553,734원

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 농협은행주식회사의 근저당권(접수일자 2016-10-28, 채권금액 100,800,000원)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 임대관계에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

대상 물건은 현재 '호텔(휴업 상태)'으로 이용 중입니다.

4.2. 지역 지구 현황

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 상업 및 도시 경관 관리에 관한 규제를 받습니다. 다양한 폭의 도로와 접해 있어 접근성이 좋으며, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

건물은 기본적인 급ㆍ배수 및 위생 설비를 갖추고 있으며, 소방설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활 및 이용이 가능합니다. 지진에 대비한 설계(rserthqkDsgnApplyYn: "1")가 적용되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

'서귀포시청 제2청사'가 인근에 위치하며, 다양한 관공서, 근린생활시설, 편익시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 휴업 상태

현재 호텔이 휴업 상태로 운영되고 있어, 즉시 임대 또는 영업 재개 시 추가적인 확인과 준비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특수성에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

제주 지역에서 소각장, 장례장 등 혐오시설 유치 관련 논의가 있었으나, 본 물건 소재지 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 투자 시 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인 및 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 상업 지역 내에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 양호하여 입지 조건은 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2016년 사용승인)이며 필요한 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 '휴업 상태'라는 점과 '유동화 물건'이라는 특수성은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서귀포시 중심 상업 지구에 위치하며, 관공서 및 다양한 편의시설 접근성이 좋음.

* 건축 연면적: 9996.13㎡ (약 3024평) 규모의 건물 내 숙박시설 유닛으로, 전체 건물 가치 상승 시 동반 상승 기대.

* 향후 개발 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어, 지역 개발 정책에 따라 잠재적 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 수익성 분석, 경쟁 입찰자의 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

현재 감정가는 108,000,000원입니다. 휴업 상태임을 감안하여, 투자자는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다. 따라서, 95,000,000원 ~ 108,000,000원 범위 내에서 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.