나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7770 [1] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1689-2 뜰애오피스텔 7층 710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 ‘삼성초등학교’ 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 업무시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상9층 (사용승인일 : 2020.06.11.) 내 7층 710호로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 바닥 : 마루 및 타일마감 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

순번 기 재 항 목 기 재 사 항 줄바꿈 라인 > |
5 설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약10m 내외, 북동측으로 폭 20m내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 일반상업지역,고도지구(35M이하),방화지구,시가지경관지구(중심),소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7770 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1689-2 뜰애오피스텔 7층 710호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.1671㎡ (약 4.89평)

건물면적: 51.98㎡ (약 15.72평)

건물지분: 51.9788㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

건축물 사용승인일: 2020년 6월 11일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 ‘삼성초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 20m 내외의 도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 보통입니다. 토지는 인접 도로 대비 평지에 위치한 세장형이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인(강봉오)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 255,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자(사업자등록일자)는 2022년 5월 9일이고, 배당신고일자는 2025년 3월 24일입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 9일자 강봉오 명의의 전세권설정(255,000,000원)으로, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자 강OO은 본건에 대해 임의경매를 신청하였으며, 등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 이도이동 지역은 제주 시내 중심권에 가까워 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 점포와 상가가 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 공동주택 및 업무시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래 사례를 살펴보면, 동일 주소지의 '예그린오피스텔'(2020년 준공, 38.0543㎡)이 2023년 11월 6일 219,220,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 건은 이보다 넓은 면적(51.98㎡)을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 삼성초등학교가 위치하고 있으며, 주위로 아파트, 단독주택, 상가, 오피스텔 등 다양한 형태의 건물이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용은 용이하며, 제주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 비록 말소기준권리가 임차인의 전세권 설정이며, 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나 '대항력 있음'이라는 표기는 권리관계 분석 시 각별한 주의를 요합니다. 명확한 권리 소멸 여부는 낙찰 후 진행될 배당 절차 및 법원의 판단을 따릅니다.

* 복합적인 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류, 중로1류 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 부재: 주변 지역을 검색한 결과, 본건 소재지(제주시 이도일동 1689-2) 인근에서 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 뜰애오피스텔 내 유닛으로, 비교적 신축 연식 대비 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 제주 시내 중심부에 위치하여 상권 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 무난합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 권리관계의 복잡성으로 인해 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필수적입니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가를 면밀히 파악하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 제주 시내 중심부에 위치하여 접근성과 생활 편의성이 좋습니다.

* 잠재적 가치: 권리관계만 명확히 정리된다면 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중, 동일 건물(예그린오피스텔)의 38.05㎡(약 11.5평) 유닛이 2023년 11월 6일에 219,220,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(51.98㎡, 약 15.7평)의 적정 가치는 면적 차이를 감안하여 산정해야 합니다.

다만, 본건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 등기부상 말소기준권리인 전세권 설정액이 255,000,000원이고, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 해당 임차인의 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

시장 상황 및 유사 물건의 시세, 건물의 가치, 그리고 권리 분석을 종합적으로 고려할 때, 감정가(285,000,000원)를 기준으로 하되, 낙찰 후 권리 인수 여부 및 명도 과정의 불확실성을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세 및 유사 물건의 거래 사례들을 고려할 때, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 변화 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

<주의사항>

임차인 강봉오씨는 '대항력 있음'으로 명시되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 외 보증금/차임이 미상이거나 '인수 보증금 0원'으로 표기되어 있습니다. 이 경우, 권리분석 상 소멸되는 것으로 간주되더라도 실제 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 사실관계 확인 및 법률 전문가의 자문을 받으시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.