나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1082 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 1251 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1082 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 1251

용도: 전 (농지)

토지면적: 6,651.00㎡ (약 2,012평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 보증금

감정가: 59,859,000원

매수신청보증금: 감정가의 10% (추후 확인 필요)

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 매수신청보증금을 반환받지 못합니다.

- 공부상 지목은 '전'이나 현황은 휴경지 상태이며, 일부 지상은 진입로로 이용 중입니다.

- 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리에 위치하고 있으며, 제주의 동쪽 지역에 해당합니다. 성산읍은 성산일출봉, 섭지코지 등 유네스코 세계자연유산으로 지정된 주요 관광지가 밀집해 있어 연중 관광객의 방문이 많은 지역입니다. 시흥리는 성산읍 내에서도 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 가지면서도, 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 유입 또한 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

주변 도로망으로는 제주 동서부를 잇는 일주동로와 인접해 있으며, 시흥리 내 도로망을 통해 접근 가능합니다. 대중교통 이용 시에는 201번 버스 노선 등을 통해 서귀포 시내 및 제주 시내로 이동이 가능합니다. 자가용 이용 시 성산일출봉까지 약 8분, 섭지코지까지 약 4분 이내에 접근 가능하여 관광지 접근성이 좋습니다.

2.3. 주위 환경

본 물건지 주변은 전, 임야 등 농업용 토지와 자연녹지 지역이 혼재된 지역입니다. 인근에는 아름다운 해안선과 오름 등 자연 경관이 잘 보존되어 있으며, 다수의 관광 명소와 편의시설이 분포하고 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 제주 환경자원순환센터가 구좌읍 동복리에 위치해 있으며, 이는 본 물건지로부터 상당한 거리에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어 농지법의 적용을 받습니다. 따라서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이는 매수 시 중요한 고려사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

현재 등기부등본 상 소유권은 김창규 외 1명에게 있으며, 이후 공유자 지분 이전 등이 이루어졌습니다. [본문 정보 참조]

말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권 최고액 468,000,000원)입니다. [본문 정보 참조]

이 근저당권을 포함하여 본 경매 개시 결정 등기(2025년 3월 25일, 채권자: 농협은행)와 그 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [본문 정보 참조]

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 본 경매 물건에 현재 대항력 있는 임차인이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [본문 정보 참조]

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서귀포시 성산읍 시흥리는 제주의 대표적인 관광지인 성산일출봉과 섭지코지가 인접해 있어 관광객 유동이 많은 지역입니다. 주변에는 관광객을 대상으로 하는 숙박시설, 음식점, 카페 등 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 농지로서의 특성과 함께, 관광지 인근이라는 점을 고려할 때 향후 용도 변경이나 전원주택 부지 등으로의 잠재력도 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 농지로서의 가치와 함께 지역 관광 상권과의 연계성을 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

성산읍은 대형 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 인근 관광지 및 해변을 이용하기 편리하며, 제주 동쪽 지역의 다양한 문화 및 자연 체험을 즐길 수 있습니다. 시흥리 자체는 조용한 농촌 마을의 특징을 가지므로, 도심의 편의 시설보다는 자연 친화적인 생활 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 제한

본 물건은 '전'으로서 농지법의 적용을 받습니다. 따라서 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다. [본문 정보 참조] 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 현황과 실제 현황의 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현재 휴경 상태이며 일부 지상은 진입로로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. [본문 정보 참조]

6.3. 투자 및 개발 관련 제한

농지로서의 개발 행위에는 법적인 제한이 따를 수 있으며, 토지 이용 계획 및 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 농지(전)로, 주요 관광지와 인접하여 입지적 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 59,859,000원이며, 면적은 6,651㎡(약 2,012평)입니다. 권리 분석상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다. 그러나 가장 중요한 쟁점은 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 이 자격증명이 없다면 매수가 불가능하며, 이를 간과할 경우 매수 신청 보증금을 잃을 수 있는 큰 리스크가 존재합니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 농지법상 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접성

성산일출봉, 섭지코지 등 제주 동부의 핵심 관광지와 인접해 있어, 향후 토지 활용 방안에 따라 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 6,651㎡(약 2,012평)의 넓은 면적으로, 전원주택 단지 조성, 주말농장, 혹은 관광 관련 시설 등 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (단, 농지법 등 관련 법규 준수 필요)

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리보다 후순위 권리 및 경매 개시 결정 등기는 모두 소멸되므로, 권리 분석상 하자가 없는 깨끗한 토지를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이 부분에 대한 사전 확인이 가장 중요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세나 시장 상황을 파악하기 어려우므로, 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

다만, 감정가 59,859,000원을 기준으로, 농지 취득의 제한 가능성과 실제 현황(휴경지, 일부 진입로 이용)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 상태, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 면밀히 조사한 후, 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

만약 농지 취득이 원활하고 주변 시세 및 활용 가능성이 높다고 판단될 경우, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 하지만 농지 취득에 대한 불확실성이나 낮은 활용 가치가 예상될 경우, 감정가 이하 또는 유찰가 수준에서 신중하게 접근해야 할 것입니다.

* 감정가: 59,859,000원

* 면적: 6,651㎡ (약 2,012평)

* 평당 감정가: 약 29,740원

* 예상 입찰가 범위 (보수적 접근): 59,859,000원 ~ 71,830,800원 (단, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 현장 조사가 선행되어야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.