나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5268 [1] 전라남도 강진군 마량면 원포리 OOOOOO 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층(사용승인일: 2013.12.24)으로,

외벽: 드리이비트 마감,
내벽: 우레탄폼충진,
바닥: 콘크리트 마감,
높이: 약 7.45미터임.

이용상태

일련번호 1(가) 창고시설(냉동창고)로 이용중임.

설비내역

방열출입문 및 냉동기 콘트롤판넬 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물만의 매각, 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
- 창고시설(냉동창고)로 이용중임
-방열출입문 및 냉동기 콘트롤판넬 등이 설치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5268 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 강진군 마량면 원포리 755-14

용도: 창고시설 (냉동창고)

건물면적: 87.75㎡ (약 26.55평)

건물지분: 43.88㎡ (약 13.27평)

매각대상: 건물 지분 매각 (전체 건물의 50% 지분)

감정가: 43,085,250원 (건물 전체 기준)

토지면적: 0.00㎡ (토지는 경매 대상이 아님)

1.3. 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 1층

사용승인일: 2013년 12월 24일

높이: 약 7.45미터

이용상태: 현재 냉동창고로 이용 중이며, 방열 출입문 및 냉동기 컨트롤 패널 등이 설치되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 전라남도 강진군 마량면 원포리에 소재하고 있으며, 마량면은 아름다운 해안선과 바다를 끼고 있는 지역으로 알려져 있습니다. 주로 어업 활동이 활발한 해안 지역이며, 최근 관광객 증가 및 지역 경제 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 원포 마을은 봉대산이 뒤편에 있고 바다가 보이는 지리적 특징을 가지고 있습니다.

* 이 지역은 과거 학문이 발달한 선비 마을이었으며, 온화한 기후와 좋은 인심을 가진 곳으로 알려져 있습니다.

* 마량항이 인근에 위치하여 수산물 유통 및 관광 활동이 활발한 지역적 특성을 지니고 있습니다.

* 건물이 소재한 토지(원포리 755-14번지)의 총 면적은 287㎡ (약 86.82평)입니다.

2.3. 교통 및 접근성

* 주변 도로망 및 대중교통 정보는 제한적이나, 마량항 및 강진읍으로 연결되는 주요 도로 접근성이 있을 것으로 판단됩니다.

* 강진만 해안도로를 따라 드라이브 코스로도 활용되는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 1번 안상준 지분 가압류(금198,045,134원)입니다. 이 권리보다 앞선 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 292,944,718원입니다. 이는 채무 규모를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 법정지상권 분석

본 건은 건물 지분만 매각되는 경우이며, 건물이 소재한 토지(원포리 755-14번지)는 경매 대상에 포함되지 않았습니다. 따라서 건물 소유주와 토지 소유주가 다를 경우, 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 권리를 가지지만, 토지 소유주와의 관계 설정 및 관련 비용 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도, 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 및 용도 적합성

마량면은 해안 지역으로 어업이 주요 산업이며, 마량항을 중심으로 관광 및 수산물 유통이 활발합니다. 본건의 용도인 창고시설(냉동창고)은 수산물 보관 및 유통과 관련하여 지역적 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 경쟁

지역 내에서 개발 정보나 구체적인 상권 분석 자료는 제한적입니다. 다만, 마량항 주변의 활발한 수산물 활동은 관련 시설에 대한 수요를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강진군 마량면 지역에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 쇼핑 시설이나 병원 등은 강진읍 등 인근 도시 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 주거 및 환경

원포 마을은 자연경관이 수려하고 인심이 좋은 지역으로 묘사됩니다. 냉동 창고 시설이라는 점을 감안할 때, 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 지분 매각

본 건은 건물 전체가 아닌 50%의 지분만 매각 대상입니다. 따라서 다른 건물 지분 소유자와의 공동 소유 관계에서 발생하는 의사결정의 어려움이나 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

건물이 소재한 토지가 매각 대상에서 제외되어 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 이는 향후 토지 소유주와의 권리 관계 및 사용료, 철거 문제 등으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자가 매각 기일까지 우선매수 신고를 하고 매수 보증금을 납부할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다. 이는 입찰 참여자의 낙찰 가능성을 낮추는 요인이 됩니다.

6.4. 임대관계 미확인

현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 협상이나 임대차 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 냉동 창고 설비 유지보수

냉동창고로 이용 중이며 방열 출입문 및 냉동기 컨트롤 패널 등이 설치되어 있으나, 설비의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물 지분 매각으로 인한 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고, 그리고 건물 지분 매각이라는 복합적인 권리 관계를 가지고 있어 투자의 신중함이 요구됩니다. 냉동창고로서의 특정 용도 활용 가능성은 있으나, 입지가 농어촌 지역임을 감안할 때 배후 수요 및 시장성을 면밀히 검토해야 합니다. 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 낙찰 가능성

복잡한 권리관계 및 지분 매각으로 인해 일반적인 단독 물건에 비해 경쟁이 덜 치열하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 특정 용도 활용

냉동창고라는 특수 용도를 필요로 하는 수요처가 있다면, 해당 가치를 인정받을 수 있습니다.

8.3. 법정지상권 해결 시 가치 상승

법정지상권 문제를 원만하게 해결하거나 토지 사용권을 확보할 경우, 건물 가치가 안정화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 43,085,250원이며, 매각 대상은 건물 전체 면적 87.75㎡ 중 50%인 43.88㎡ 지분입니다. 따라서 지분 기준 실질 감정가는 약 21,542,625원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 이 금액을 기준으로 산정합니다.

다만, 법정지상권 성립 가능성, 건물 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다. (예상 범위: 10,000,000원 ~ 15,000,000원)

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 시세, 위험 요소에 대한 추가적인 분석 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.