나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 오피스텔임

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층617호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 20층 / 지하 2층 건물 중 6층 617호

사용승인일: 2022년 9월 1일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 234,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

전용면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 상업지역에 위치하며, 업무시설, 상가, 숙박시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 상업 활동이 활발한 지역으로, 주거 및 업무 활동에 필요한 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 차원에서 생활 쓰레기 소각장 건립 사업이 추진 중이며, 과거 혐오시설로 인식되었던 소각장이 최근에는 주민 편의시설 조성과 함께 지역 랜드마크화 전략으로 추진되는 사례가 있습니다. 본건과 직접적인 관련성은 없으나, 지역 개발 계획은 주변 환경에 영향을 미칠 수 있으므로 향후 관련 정보를 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2022-09-16 (유한회사비알케이)

근저당: 2022-09-16, 우리은행, 56,520,000원 (말소기준권리)

가압류: 2025-03-25, 쌍암동지역주택조합추진위원회, 1,500,000,000원 (말소)

강제경매: 2025-05-29, 최성권 (말소)

압류: 2025-07-03, 국민건강보험공단 (말소)

가압류: 2025-08-14, 박영민, 180,400,000원 (말소)

총 등기부채권액: 1,736,920,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김수진)

보증금: 177,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 2022-09-28

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 김 (김훈)

보증금: 177,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

임차인 관련 주의 문구: 상기 두 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 다만, 김훈 임차인의 경우 확정일자 등 상세 정보가 누락되어 있어 배당 여부 및 순위 확인에 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 우리은행의 근저당권보다 후순위에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있으나, 등기부 현황 상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 광주역 인근의 노선상가지대로, 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 적합성

건축물대장 상 주요 용도가 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 본 건 또한 오피스텔로 이용 중이므로 건물 용도와 시장 수요의 적합성이 높습니다. 2022년 9월 1일에 사용 승인된 신축 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상가 및 업무시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능한 공간입니다.

2022년에 건축되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계 복잡성이 존재할 수 있습니다.

등기부 상 총 채권액이 매우 높아 채무 불이행 경위에 대한 파악이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

오피스텔 시장의 과다 공급 또는 수요 변동으로 인한 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

지역 부동산 시장의 전반적인 침체 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임차인 중 김훈의 경우 확정일자 등 상세 정보가 부족하여 추후 배당 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

신축 건물이나 준공 후 약 3년 경과로 초기 하자 보수 기간은 지났으나, 건물 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 신축 오피스텔로, 광주역 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 최신 건물로 시설이 양호하며, 오피스텔로서의 활용 가치가 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 인수되는 부담이 없는 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인 김훈의 정보 부족은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2022년 사용승인)로 현대적인 시설 이용이 가능하며, 초기 하자 발생 가능성이 낮아 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 광주역세권의 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리행사에 따른 제약이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 234,000,000원입니다.

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 순수 부동산 가치를 중심으로 고려합니다.

현재 시세 분석 및 주변 오피스텔 거래 사례, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 JSON 데이터에는 실제 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시세 분석을 위해서는 외부 부동산 정보 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

일반적으로 오피스텔의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 110% 범위 내에서 결정될 수 있으며, 이는 주변 시세, 건물 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.

본건은 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 감안할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 발생할 수도 있습니다.

보수적인 관점에서 접근 시, 감정가 234,000,000원을 기준으로 하여 최근 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 조사한 후, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 전략적인 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 원칙에 기반한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사 및 최신 시세 조사를 선행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.