나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경255 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-104 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 ""진서파출소"" 북동측 근거리에 위치하고, 주위환경은 근린생활시설, 염전, 농경지, 단독주택, 양어장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형 평지로서, 현황 ""양어장, 일부 도로""로 이용중임.
일련번호(2,4) : 사다리형 평지로서, 현황 ""도로""로 이용중임.
일련번호(3) : 사다리형 평지로서, 현황 ""양어장""으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접하며 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 도로임.
일련번호(2,4) : 본 건이 노폭 약 3M 내외의 도로임.
일련번호(3) : 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로[일련번호(4)]에 접합

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(2,4) : 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2021-01-08)(연동천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-01-08)(연동천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본 건 일련번호(1,3) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ), 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1) : 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 ""양어장, 일부 도로""로 이용중임.
일련번호(2,4) : 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 ""도로""로 이용중임.
일련번호(3) : 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 ""양어장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 토지만 매각[건물(감정평가서상 ㉠~㉣) ,비닐하우스 및
저온저장고는 매각에서 제외]
3. 제시외 건물 소재로 인하여 토지 소유권행사 제한받는 가격은 목록1.은 63,612,780원이며, 목록3.은 222,939,280원임.
4. 목록1.~4. 공부상 임야이나, 현황상 목록1.은 양어장,일부도로로,
목록2.4.는 도로, 목록3.은 양어장으로 각 이용중임.
5. 목록2.4.는 일부가 도시계획시설(소하천,소하천구역,소하천예정지)에 저촉되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경255 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-104

* 용도: 임야 (현황: 양어장, 도로)

* 감정가: 303,015,000원

* 토지면적: 5325.00㎡ (약 1610.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (건물, 비닐하우스, 저온저장고 제외)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOOOOOO (하서농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "진서파출소" 북동측 근거리에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 염전, 농경지, 단독주택, 양어장 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통.

* 도로상태: 일련번호(1)는 북측 약 3M 도로에 접하며 일부가 도로임. 일련번호(2,4)는 약 3M 도로임. 일련번호(3)은 서측 약 3M 도로(일련번호4)에 접함.

* 이용상태:

* 일련번호(1): 사다리형 평지, 현황 "양어장, 일부 도로" 이용 중.

* 일련번호(2,4): 사다리형 평지, 현황 "도로" 이용 중.

* 일련번호(3): 사다리형 평지, 현황 "양어장" 이용 중.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 일련번호(2,4): 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역(연동천), 소하천예정지(연동천).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-10-15 접수된 하서농업협동조합의 근저당권 (을12)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 11 지상권, 을구 12 근저당권, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 임의경매, 갑13 압류.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 11 지상권은 신청채권자의 말소 동의서 제출되었으나, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여지 있음.)

* 토지 등기부 요약:

* 갑7 (2012-10-29): 소유권이전 (김형식)

* 갑8 (2020-03-27): 소유권이전 (유한회사숲들애농업회사법인) - 현 소유주 추정

* 을11 (2017-06-26): 지상권설정 (하서농업협동조합) - 인수(동의서 제출)

* 을12 (2018-10-15): 근저당권 (하서농업협동조합) - 말소기준권리

* 갑9 (2022-09-29): 압류 (무주군) - 말소

* 갑10 (2023-10-23): 가압류 (하나카드) - 말소

* 갑11 (2024-07-31): 압류 (정읍세무서장) - 말소

* 갑12 (2025-05-30): 임의경매 (하서농업협동조합) - 말소

* 갑13 (2025-06-09): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 860,184,045원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오 (보증금: 9,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정/배당신고일자: 2025-08-26)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부안군 진서면 지역에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 염전, 농경지, 단독주택, 양어장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 대규모 상업지구보다는 농업 및 어업 활동과 연관된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 진서파출소가 위치하고 있어 기본적인 치안 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통망은 지방도가 인접해 있어 차량을 이용한 이동은 용이한 편입니다.

* 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 특성상 농어업 관련 활동을 지원하는 시설들이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 현재 물건의 현황이 양어장 및 도로로 이용 중인 점을 고려할 때, 해당 용도와 관련된 편의시설은 확보되어 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 및 선순위지상권: 을구 11 지상권은 인수 조건이나 신청채권자 동의로 소멸 예상. 그러나 매각 제외된 건물 등을 위한 법정지상권 성립 가능성 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약.

* 토지 소유권 행사 제한: 제시외 건물(ㄱ~ㄹ), 비닐하우스, 저온저장고 소재로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 가격이 산정되어 있습니다. (목록1: 63,612,780원, 목록3: 222,939,280원)

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 양어장, 일부 도로. 향후 토지 이용 계획 수립 시 확인 필요.

* 도시계획시설 저촉: 목록2,4는 일부가 도시계획시설(소하천, 소하천구역, 소하천예정지)에 저촉되어 있어 건축 및 개발 제한 가능성.

* 가축사육제한구역: 일부 제한구역 지정으로 축사 신축 및 증축 시 제한.

* 임대관계 미상: 임차인 오 씨는 대항력 없어 인수 보증금은 없으나, 임대관계 완전 파악 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 부안군 진서면에 위치한 임야로, 현재는 양어장 및 도로로 이용 중입니다. 감정가는 3억 301만 5천원, 토지 면적은 약 1610.91평입니다.

권리관계 정리 예정이나, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사 제약, 도시계획시설 저촉 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부 및 제약 범위를 면밀히 파악해야 합니다.

계획관리지역으로 개발 가능성도 있으나, 소하천 관련 시설 저촉 등 개발 제약 사항 고려 필요.

1.7. 투자 포인트

* 활용 중인 양어장 및 도로 현황: 특정 목적(양식업, 도로 이용)을 가진 투자자에게 장점.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력 보유 (단, 제약 사항 확인 필수).

* 주변 환경: 곰소만 인근 지역으로 관광 자원 연계 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 권리관계 정리 후 토지 가치 평가 가능하나, 법정지상권, 토지 소유권 행사 제약, 도시계획시설 저촉 등 다수의 리스크 요소를 내포합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요소를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 낙찰가 분석 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

(인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.)

조사를 통해 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.